昨天，杭州第二波“雙限”地塊推地潮啟幕，主城區(qū)推出四宗涉宅地塊 ，分別位于東新、筧橋、桃源，運河新城；余杭區(qū)出讓推出兩宗商住地塊，分別位于星橋、仁和板塊。
如果說，7月末的首批“雙限地”拍賣，涉宅地塊無一拍至自持階段，已宣告杭州土地市場調(diào)控成效顯著，市場回歸理性。
那么，從昨天的成交結(jié)果來看，市場正在進一步走向冷靜，多宗涉宅地塊以低溢價成交，僅一宗桃源地塊溢價超20%。
除了“限房價、限地價”鎖定房企預(yù)期，另一方面，8月以來，包括杭州在內(nèi)的32個城市正開展銀行地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查，多家房企已被暫停融資。
從此次參拍房企名單已經(jīng)明顯感受到降溫跡象，僅一宗桃源地塊有超過10家單位報名，而以往頗為活躍的如中梁、中駿、旭輝等房企均未見身影。
成交詳情
1
筧橋限價4.08萬元/㎡
金隅24060元/㎡拿地，溢價15%
筧橋地塊出讓面積41761㎡，容積率2，建筑限高24-50米，建筑面積83522㎡，其中須配建10%公租房。地塊起拍價20947元/㎡，上限價27173元/㎡。同時，限商品住宅精裝均價40800元/㎡。
筧橋生態(tài)公園地塊區(qū)位圖，緊鄰甘肅建投地塊（圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院）
筧橋上一次成交，在今年4月，市場重新走熱，綠城近封頂價拿地，成交地價27413元/㎡。
而此次地塊，據(jù)了解僅7家報名房企，最終經(jīng)過26輪競價，成交價約20億元，樓面價24060元/㎡，略高于今年1月市場尚未回溫時，甘肅建投的拿地價23556元/㎡。 （以上三宗地塊均須配建10%公租房）
筧橋地塊現(xiàn)狀圖
地塊東面緊鄰的在售樓盤龍湖大家九龍倉?璟宸府，目前高層精裝售價40832元/㎡?？梢钥吹?，該板塊高層限價幾乎未變。最近的二手房濱江?金色黎明，二手房參考均價約4萬元/㎡。
2
新天地限價4.5萬元/㎡
西房23783元/㎡拿地，溢價3%
起拍單價最高的東新單元地塊，位于城北新天地板塊，東新園東側(cè)，容積率2.1，建筑面積35607.6㎡，其中須配建10%公租房。起拍樓面價23080元/㎡，地價上限為29961元/㎡，限商品住宅精裝銷售均價45000元/㎡。
東新單元地塊區(qū)位圖（圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院）
東新地塊往西面看是居住區(qū)東新園，已經(jīng)非常繁華，但越往東面城市建設(shè)仍沒跟上，且靠近鐵路。據(jù)了解，地塊僅5家報名房企。最終，由西房以8.47億元總價競得，樓面價23783元/㎡，溢價率3.04%。
東新地塊現(xiàn)狀圖，圍墻內(nèi)即出讓地塊
東新單元已經(jīng)多年沒有宅地供應(yīng)，因此周邊無新盤在售，也沒有新房價格參考。而周邊二手房均價在4萬~4.4萬元/㎡。
3
運河新城限價3.8萬元/㎡
香港置地20488元/㎡拿地，溢價13%
運河新城地塊出讓面積28234㎡，容積率2.6，建筑面積73408.4㎡，其中須配建10%公租房。起拍價18172元/㎡，地價上限23621元/㎡，限商品住宅精裝均價38000元/㎡。
運河新城地塊現(xiàn)狀圖，地塊對面為新建安置房小區(qū)
盡管這一限價頗高，明顯高于周邊二手房價格，也引發(fā)了不少熱議。但吸引來的開發(fā)商仍然不多，據(jù)記者了解，該地塊報名單位也僅7家。最終，由香港置地以15億元總價競得，樓面價20488元/㎡，溢價率12.74%。
運河新城單元地塊區(qū)位圖（圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院）
該地塊位于康橋謝村，金昌路以南，顧揚路以西，京杭運河的東岸。周邊除了一些安置房和經(jīng)濟適用房項目，商品房項目不多。
地塊西側(cè)、南側(cè)距離較近的世茂、德信以及融創(chuàng)項目均未開盤，北側(cè)距離較遠的金科碧桂園?博翠府，上個月領(lǐng)出的小高層均價30700元/㎡（含裝修）。
資料顯示，2018年11月，運河新城拱墅片區(qū)成交兩宗宅地，由融創(chuàng)拿地，成交樓面價分別24321元/㎡、21614元/㎡。隨后，直線距離3公里內(nèi)的祥符東單元，在今年4月，禹州拿地價為24815元/㎡。相比此次成交價，都可以看到地價的回落。
4
桃源限價3.4萬元/㎡
聯(lián)發(fā)21043元/㎡補倉，溢價25%
桃源地塊可以說本場出讓中最受歡迎的，據(jù)了解，報名單位達14家。最終經(jīng)過35輪爭奪，由聯(lián)發(fā)以18.15億元補倉，成交地價21043.15元/㎡，溢價率24.74%。
地塊出讓面積30803㎡，容積率2.8，建筑限高24-100米，建筑面積86248.4㎡，且無需配建公租房。起拍價16869元/㎡，上限價21855元/㎡，限商品住宅精裝均價34000元/㎡。
桃源地塊區(qū)位圖（圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院）
桃源板塊已經(jīng)較為成熟，北面是重新高標準規(guī)劃的杭鋼新城。
同時，板塊內(nèi)庫存少，存在一二手房價倒掛。周邊目前在售的融創(chuàng)金成?臻藍府，近期毛坯高層成交均價31100元/㎡。而二手房參考均價在3.3萬元/㎡左右。
5
余杭戰(zhàn)場：
臨平新城地塊底價成交，蘇寧入駐
余杭臨平新城星橋商住地塊，由于商業(yè)比例較大，樓面價并不高。起拍價7000元/㎡，上限價9095元/㎡，限精裝銷售均價24000元/㎡。
其中商業(yè)占比36%，商業(yè)建筑面積不小于7萬㎡，地下空間設(shè)置不大于1萬㎡的集中商業(yè)。商業(yè)不得預(yù)售、不得分割轉(zhuǎn)讓，不得整體轉(zhuǎn)讓；商務(wù)辦公建筑最小產(chǎn)權(quán)分割不小于300㎡。
而且地塊要求頗嚴，根據(jù)出讓要求之一，地塊內(nèi)商業(yè)部分須建設(shè)為線上線下全流程打通的新型互聯(lián)網(wǎng)式購物中心，競得人須承諾引進一家具有5年以上知名電商平臺運營經(jīng)驗，且年商業(yè)零售銷售規(guī)模500億元以上（需提供經(jīng)審計的2018年財務(wù)報表）的企業(yè)負責(zé)運營“購物中心”。
開拍后，僅經(jīng)過2輪報價，由蘇寧以21.8億元總價競得，樓面價8011元/㎡，溢價率14.44%。
臨平新城地塊區(qū)位圖（圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院）
板塊內(nèi)在售項目金輝藍光?星奕云著，高層精裝均價19700元/㎡，洋房精裝均價20486元/㎡。
6
仁和地塊成最大黑馬
仁和地塊位于上塘九里的西南角，出讓面積18099㎡，容積率2.5，建筑面積45248㎡，其中，商業(yè)占比10%，還需配建5%公租房。
起價7600元/㎡，上限價9876元/㎡，限精裝銷售均價2萬元/㎡，這一限價與市場銷售價基本一致。
據(jù)了解，該地塊有4家房企報名，由于總價較低，該地塊成為今日最大黑馬。經(jīng)過96輪競拍，由華元以44689萬元總價競得，樓面價9877元/㎡，溢價率29.95%，自持6%。
仁和地塊區(qū)位圖（圖源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院）
目前，周邊可參考的在售新盤陽光城上塘九里，8月24日首開高層預(yù)售證價格19800元/㎡，小高層均價20700元/㎡（含裝修）。
