10年后，房子變成“金條”還是“白菜”？大勢所趨，最好提前了解！
最近的樓市看起來挺平靜，背后卻是暗流涌動。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》8月9日報道，涉房貸款將迎新一輪“全面體檢”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月8日，銀行開出的數(shù)千張罰單中（以公布日期計(jì)），涉及違規(guī)輸血房地產(chǎn)的罰單較去年同期增長近四成，處罰金額累計(jì)達(dá)千萬級別。
與此同時，該報記者了解到，下半年對涉房貸款仍將保持高壓，從銀行貸款到個人住房貸款，以及消費(fèi)貸、高杠桿資金、房企發(fā)債多個方面，都會收緊。
顯然，靠真金白銀支撐的房地產(chǎn)市場，正面臨新的考驗(yàn)，這份考驗(yàn)，在以往我們的記憶中，還從來沒有出現(xiàn)過。
先不提今年樓市的風(fēng)起云涌，最近看到一個消息，北京晚報8月9日報道說，前幾年買黃金被套的大媽們，終于迎來了“解套”的時刻，某珠寶店的金條投資回購區(qū)，屋內(nèi)僅有的一個回購柜臺前排起了一支彎彎曲曲的隊(duì)伍，其中有半數(shù)都是老人，每個人都揣著個裝金條的袋子，等著將手中的金條賣出變現(xiàn)。
兩個消息聯(lián)系起來了，有點(diǎn)意味深長，一邊是房子，另一邊是金條，作為承載人們儲蓄的兩大渠道，似乎呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的景象。
假如這種趨勢得到延續(xù)，10年后，房子像“金條”還是像“白菜”？
筆者認(rèn)為，這個問題要從以下三個角度來看。
第一，未來的樓市，是“財富效應(yīng)”還是“房奴效應(yīng)”。
眾所周知，房價上漲會帶來“財富效應(yīng)”，對有房族來說，房產(chǎn)增值帶來的是財富爆發(fā)式增長，靠買賣房產(chǎn)變現(xiàn)賺的錢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比辛苦做實(shí)業(yè)，悶頭上班來的更快。
所謂的“財富效應(yīng)”有個前提，是房價一直漲下去，但是，我們都知道，房產(chǎn)作為商品，是不可能無限上漲下去的，總有估值上的極限，購房者的杠桿和負(fù)債也不可能無限制的增加下去。
只要房價出現(xiàn)調(diào)整，短則一兩年，長則三四年，樓市便會演化成“房奴效應(yīng)”，居民的購房和租房支出會持續(xù)擴(kuò)大，在極端情況下，假如房價下跌幅度超過30%，就意味著絕大部分購房者的首付已經(jīng)化為泡影，此時還要承受沉重的房貸，棄房斷供的情況就會發(fā)生。
所以，10年后，因?yàn)榉績r“穩(wěn)中有降”的原因，樓市會朝著“房奴效應(yīng)”的方向演變，房子變“白菜”的概率雖然不高，但這種趨勢會不斷強(qiáng)化。
第二，土地拉動房地產(chǎn)模式的改變。
過去這些年，我們之所以看到房子變得像“金條”一樣珍貴，最根本原因是土地市場。
依靠賣地的收入，各地搭建工業(yè)化所需要的基礎(chǔ)設(shè)施，工業(yè)化創(chuàng)造了就業(yè)，帶動了城市化，反過來刺激了住房需求，又會使地價上升。
此外，很多城市以商業(yè)用地補(bǔ)貼工業(yè)用地，為了招商引資，工業(yè)用地的估值普遍較低，而商用和住宅用地價格卻很高，形成了價格的“剪刀差”，巨大的差價，意味著城市化發(fā)展過程中，購房者要支出更高的成本，才能在城市里扎根落戶。
數(shù)據(jù)顯示，上半年，百強(qiáng)房企在二線城市的新增土儲占比達(dá)到49%，熱點(diǎn)二線城市賣地收入近3000億，創(chuàng)2年內(nèi)最高紀(jì)錄。100%以上的溢價率，100輪以上的競價重出江湖，這樣的表現(xiàn)，可以說是“春風(fēng)得意”。
然而，靠賣地拉動房地產(chǎn)，終究不是長久之計(jì)，據(jù)報道，新一輪“三塊地”試點(diǎn)將于今年底收官，第三批農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)評估即將開啟，宅基地使用權(quán)確權(quán)推進(jìn)，今年將探索盤活宅基地和農(nóng)房辦法。
說白了，房地產(chǎn)供應(yīng)的土地會變多，高地價的基礎(chǔ)可能會被“動搖”，在賣地收入拉動樓市的模式轉(zhuǎn)變過程中，房子會不會變成“白菜”我們不知道，但一定不會變成“金條”。
第三，人口和區(qū)域之間的“分化”。
何為分化？有的城市依然高不可攀，有的地方會變得無人問津，如果說過去多年的房價，都表現(xiàn)出了驚人的“普漲普跌”一致性，從最近幾年開始，分化的特點(diǎn)愈加突出。
舉兩個例子，一個是廣東，一個是陜西。
2018年珠三角的農(nóng)民工數(shù)量減少了181萬人，但廣東省卻仍然凈流入80多萬人，即260余萬“非農(nóng)民工”流入了廣東，這意味著一個事實(shí)：產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥升級的同時，更多的年輕人口和人才，在往大城市集聚，對樓市而言，這部分人的購買力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于低收入者。
同樣是在2018年，陜西省的人口是凈流入的，看起來有點(diǎn)不符合我們往日的印象，深究起來，僅西安就增加了38萬人，如果撇去西安，陜西人口是凈流出的，可以看出，人口的大量流入，與城市人才引進(jìn)政策有關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，去年年西安戶籍人口增加了80多萬，連續(xù)六個月房價領(lǐng)漲全國。
通過這兩個例子，我們可以得出一個結(jié)論：10年后，一個城市的高端人才、年輕人口集聚越多，房子變成“金條”的可能性越大，反之，那些人口常年流出，住房卻近乎無限量供應(yīng)的小縣城、地市，住房變成“白菜”也不是不可能。
對購房者而言，“房奴效應(yīng)”的增加、房地產(chǎn)與土地模式的改變、人口區(qū)域之間的分化，是大勢所趨，最好提前知曉，才能對號入座，做好應(yīng)對。
實(shí)際上，針對未來房地產(chǎn)市場漲跌的問題，有“三位首富”的答案也不謀而合。
在年初，李嘉誠退休后首次發(fā)聲指出：買樓應(yīng)該“量力而為”，“買來自己的住的，應(yīng)該買，分期付款都沒有問題”。
而王健林在今年1月份的年會說，房地產(chǎn)有“兩大缺陷”，作為強(qiáng)周期性行業(yè)，現(xiàn)金流并不長遠(yuǎn)，2019年力爭有息負(fù)債再降8%—10%。
馬云關(guān)于樓市的論斷更是盡人皆知，幾年之前，就撂下了“大話”，稱未來房價如蔥，幾乎可以媲美“白菜價”了，他在寫給員工的內(nèi)部信中也提到，年輕人盡量以事業(yè)為重，過去房子當(dāng)然可以買。但放在當(dāng)下的時點(diǎn)上，依然不建議，還不如租房奮斗。
這三位首富話里話外的側(cè)重點(diǎn)雖然不同，但他們的結(jié)論卻非常相似，站在2019年展望未來，十年后，房子演變成“黃金”的概率非常小，即便有，也只是少數(shù)的大都市和寸土寸金的中心城區(qū)，對于絕大部分中小城市來說，房子很難扭轉(zhuǎn)變成“白菜”的趨勢。
