本以為簽了認(rèn)購(gòu)合同、預(yù)交了首付款就能十拿九穩(wěn)地在鄭州有了自己的“窩”，卻沒(méi)想到在簽正式購(gòu)房合同時(shí)遭遇“霸王條款”，倍感“心累”要求解約退錢(qián)又陷入開(kāi)發(fā)商的“拉鋸戰(zhàn)”中，鄭州的王先生買(mǎi)房時(shí)就遇到了這樣的“糟心事”。2020年3月26日下午，在河南省鄭州市惠濟(jì)區(qū)人民法院執(zhí)行法官的努力下，王先生拿回了共計(jì)33萬(wàn)余元的首付款及利息。
2018年10月，王先生通過(guò)實(shí)地了解看中了某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的位于鄭州市的一處樓盤(pán)。隨后在置業(yè)顧問(wèn)的推銷(xiāo)下，王先生在售樓部與某房地產(chǎn)公司簽訂了《房屋認(rèn)購(gòu)合同》，合同中約定，王先生購(gòu)買(mǎi)建筑面積為90㎡的商品房一套，總房款1247041元；認(rèn)購(gòu)合同簽訂同時(shí)，王先生支付定金2萬(wàn)元作為立約擔(dān)保，該定金自雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款。簽訂認(rèn)購(gòu)合同當(dāng)天，王先生就如約支付了定金、首付款、維修基金等共計(jì)382869元。
隨后，該房地產(chǎn)公司多次打電話催促王先生前往售樓部簽訂正式購(gòu)房合同，否則將與王先生解約，并將房屋另行處置，定金不予退還。然而此時(shí)王先生卻表示，自己不愿意再買(mǎi)這套房子了。“他們置業(yè)顧問(wèn)給我打電話說(shuō)，簽合同時(shí)一定要簽訂補(bǔ)充協(xié)議，否則就不給簽，還算我們違約。然而這補(bǔ)充協(xié)議之前見(jiàn)都沒(méi)見(jiàn)過(guò)，而且合同里房子還漲價(jià)了，這不是‘霸王條款’么?！蓖跸壬Q(chēng)，開(kāi)發(fā)商的一系列“騷操作”讓他倍感鬧心。隨后，他正式向某房地產(chǎn)公司發(fā)出了退款申請(qǐng)書(shū)，要求退還預(yù)交的首付、維修基金等費(fèi)用，待首付款及維修基金等退還后，解除雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)合同》，放棄認(rèn)購(gòu)合同的權(quán)力及義務(wù)。然而某房地產(chǎn)公司卻以王先生違約在先，要求返還定金等均無(wú)法律及合同依據(jù)為由拒絕返還。
王先生無(wú)奈之下起訴到了法院?；轁?jì)法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋認(rèn)購(gòu)合同是商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方在簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，真正的買(mǎi)賣(mài)行為并未發(fā)生，仍處于商品房買(mǎi)賣(mài)成立前的前契約階段，即使雙方當(dāng)事人完全履行了認(rèn)購(gòu)合同，仍需雙方另行簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。本案中，王先生與某房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》未涉及到商品房的交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾等主要內(nèi)容，故該合同系商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同。預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠(chéng)信原則下進(jìn)行協(xié)商，為最終訂立正式的本約創(chuàng)造條件。在王先生與某房地產(chǎn)公司訂立正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》過(guò)程中，王先生對(duì)補(bǔ)充協(xié)議部分條款存有爭(zhēng)議，雙方協(xié)商后仍未達(dá)成合意，導(dǎo)致雙方最終未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方對(duì)此均不存在過(guò)錯(cuò)。且王先生已向某房地產(chǎn)公司發(fā)出退款申請(qǐng)書(shū)，要求退還交納的首付款及維修基金，系表示其不再履行認(rèn)購(gòu)合同確認(rèn)的義務(wù)。遂依照相關(guān)法律規(guī)定，判令某房地產(chǎn)公司退還王先生所支付的首付款等共計(jì)382869元，并支付相應(yīng)期間內(nèi)的利息。
由于判決生效后，某房地產(chǎn)公司并未履行，王先生向惠濟(jì)法院申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行。
案件進(jìn)入執(zhí)行階段后，執(zhí)行法官向某房地產(chǎn)公司送達(dá)了執(zhí)行通知書(shū)、財(cái)產(chǎn)報(bào)告令等法律文書(shū)，并敦促其主動(dòng)履行生效法律文書(shū)所確定的義務(wù)。然而，某房地產(chǎn)公司既不主動(dòng)向法院報(bào)告財(cái)產(chǎn)，也不主動(dòng)履行。執(zhí)行法官經(jīng)查詢(xún)，發(fā)現(xiàn)某房地產(chǎn)公司一銀行賬戶(hù)內(nèi)有少量財(cái)產(chǎn)，便對(duì)該賬戶(hù)進(jìn)行了凍結(jié)。3月24日，執(zhí)行干警發(fā)現(xiàn)，該賬戶(hù)內(nèi)有了可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，遂立即進(jìn)行了劃扣，并于3月26日將執(zhí)行款發(fā)放給了申請(qǐng)執(zhí)行人王先生，案件得以圓滿(mǎn)執(zhí)結(jié)。
【法官提醒】簽訂預(yù)售合同需謹(jǐn)慎
執(zhí)行法官隨后表示，近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，預(yù)售已逐漸成為商品房銷(xiāo)售的一種重要方式。在此種模式下，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在簽訂正式預(yù)售合同之前往往要先簽訂一份房屋預(yù)售認(rèn)購(gòu)合同或認(rèn)購(gòu)書(shū)。然而后續(xù)雙方如出于種種原因未能簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，往往會(huì)因此引發(fā)一系列的糾紛。常見(jiàn)的如預(yù)售時(shí)繳納了定金，后續(xù)無(wú)法訂立正式購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)定金是否返還或是否雙倍返還發(fā)生爭(zhēng)議等。
為此，執(zhí)行法官提醒廣大購(gòu)房者，在簽訂預(yù)售合同時(shí)，一定要“三思而后行”，除事先審查開(kāi)發(fā)商是否已具備一定的資質(zhì)或符合預(yù)售條件外，還應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，檢查合同內(nèi)容是否真實(shí)準(zhǔn)確、雙方權(quán)利是否平等，對(duì)于不能理解或不能接受的“霸王”條款等當(dāng)場(chǎng)提出異議。同時(shí)，不要被樓盤(pán)五花八門(mén)的宣傳手段和頗具吸引力的“描述”“迷了眼”，對(duì)于銷(xiāo)售人員的給予優(yōu)惠價(jià)格等口頭承諾，不妨明確寫(xiě)入認(rèn)購(gòu)書(shū)，并一并寫(xiě)明一旦這些承諾不能實(shí)現(xiàn)的法律后果，對(duì)于容易引發(fā)糾紛的定金的退還等一方違反合同義務(wù)所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任等也進(jìn)行清楚明確的約定。還要注意妥善留存宣傳資料、付款憑證、雙方往來(lái)電話等關(guān)鍵證據(jù)，從而最大限度地避免因一時(shí)“頭腦發(fā)熱”，給自己帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。（楊曉冰 魯維佳）
