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精華熱點(diǎn) 明年起，“新標(biāo)準(zhǔn)”：是否取消物業(yè)？業(yè)主說了算！
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轉(zhuǎn)自：【財(cái)經(jīng)前瞻】
財(cái)經(jīng)達(dá)人
我國(guó)的物業(yè)管理，開始于80年代初，最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。1981年，對(duì)全國(guó)第一個(gè)涉外商品住宅小區(qū)“東湖麗苑”實(shí)施物業(yè)管理，是物業(yè)管理的重要里程碑。
如今40年已經(jīng)過去了，物業(yè)管理越來越普遍，只要是新建成的小區(qū)全部都有相關(guān)的物業(yè)配置，就連一些以前沒有物業(yè)管理的“老小區(qū)”，在舊改過后，也會(huì)加入物業(yè)管理的范圍之內(nèi)。而經(jīng)過這么多年的發(fā)展，物業(yè)的體系也早已經(jīng)成熟起來，涉及的范圍也越來越廣。
物業(yè)設(shè)立的初衷，就是為了給業(yè)主排憂解難，同時(shí)提供業(yè)主良好的生活環(huán)境與居住舒適度。按照事物本身的發(fā)展規(guī)律，物業(yè)現(xiàn)在也應(yīng)該達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。然而真實(shí)的情況卻與理想的狀態(tài)相去甚遠(yuǎn)，一些物業(yè)不僅沒有達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，反而越來越“差”了，近幾年的物業(yè)糾紛數(shù)量也在呈直線上漲。
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整理了一下網(wǎng)上各種業(yè)主的“吐槽”，現(xiàn)在物業(yè)存在的問題主要圍繞著以下幾點(diǎn)：
1、公共區(qū)域用于私自牟利
我們知道，對(duì)于購(gòu)房者而言，一個(gè)避免不了的問題就是“公攤面積”，任何類型的住宅都有公攤面積的存在，區(qū)別只是公攤出去的面積大小不同而已，在房?jī)r(jià)這么高的時(shí)期，對(duì)于購(gòu)房者來說損失也不小。而電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，都屬于公攤面積的范圍之內(nèi)。
而這些地方如果加以利用的話，也是能產(chǎn)生不少的收益的，收益也應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。但是很多物業(yè)利用這些區(qū)域來進(jìn)行廣告的宣傳，或者增加小區(qū)的停車位數(shù)量，并且將新的停車位用于出租給外來車輛賺取收益，甚至在小區(qū)門口最顯眼的地方增加顯示屏來進(jìn)行各種廣告的質(zhì)量，影響了業(yè)主的正常需求，增加了外來車輛人員的隱患，同時(shí)也侵犯了業(yè)主的權(quán)益與利益。
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2、胡亂收取各項(xiàng)費(fèi)用，收費(fèi)項(xiàng)目不透明
由于缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，很多物業(yè)都是按照地區(qū)或者自己劃定的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行收費(fèi)，這樣導(dǎo)致了收取費(fèi)用的多少全部由物業(yè)自己決定。對(duì)于業(yè)主來說，也不清楚相應(yīng)的條款。試想一下，如果物業(yè)提高少許物業(yè)費(fèi)，對(duì)于業(yè)主來說可能并沒有多大影響，但是整個(gè)小區(qū)所有業(yè)主加起來的話，也是一筆很大的金額。并且很多小區(qū)物業(yè)都不會(huì)公示收取費(fèi)用的途徑。
前不久，青島六個(gè)部門聯(lián)合出手，為改進(jìn)和提升青島市物業(yè)服務(wù)和管理水平，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行了整治。增加了居民對(duì)物業(yè)相關(guān)問題的投訴渠道，并且明確了責(zé)任劃分，建立了追溯機(jī)制，充分尊重業(yè)主、物業(yè)使用人的意愿，按照“居民自治，政府兜底”工作思路，通過邀請(qǐng)居民代表參與、暢通、拓寬小區(qū)民意表達(dá)渠道，廣泛聽取業(yè)主、物業(yè)使用人意見。相信不久后，其他的城市也會(huì)加入其中。
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3、收錢不辦事，服務(wù)態(tài)度差
相信很多業(yè)主對(duì)此都深有體會(huì)，物業(yè)找你催繳費(fèi)用的時(shí)候，在哪里都能碰見他們的人。但是你有問題找物業(yè)的時(shí)候，卻推三阻四，將事情一拖再拖，很多時(shí)候甚至找不到物業(yè)的服務(wù)人員。并且由于物業(yè)的進(jìn)入門檻低，導(dǎo)致物業(yè)的整體流動(dòng)性強(qiáng)，因此各式各樣的物業(yè)服務(wù)人員都有，甚至還有沒有經(jīng)過培訓(xùn)的物業(yè)人員上崗，服務(wù)態(tài)度特別差。
4、制定不合理?xiàng)l款，服從者變?yōu)楣芾碚?/p>
這里再次提醒一下購(gòu)房者，不要買了房子之后就大意了，在物業(yè)簽合同的時(shí)候，一定要看仔細(xì)相關(guān)的管理?xiàng)l例。如果遇到有異議的條款，一定要提出來。很多物業(yè)在設(shè)立條款的時(shí)候會(huì)增加一些“不平等條款”，比如對(duì)于車輛安置的各種收費(fèi)，或者對(duì)于多久之間不繳納物業(yè)費(fèi)用的業(yè)主，進(jìn)行斷水?dāng)嚯姷拇胧２坏貌徽f，很多物業(yè)已經(jīng)從服從者轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚摺?/p>
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物業(yè)應(yīng)該取消嗎？
隨著物業(yè)出現(xiàn)的問題越來越多，近幾年有關(guān)取消物業(yè)的呼聲也越來越高。很多人認(rèn)為取消物業(yè)后，可以自己找人來幫忙管理，或者小區(qū)業(yè)主共同出資找業(yè)主幫忙管理。但是也有一部分人持反對(duì)意見，反對(duì)取消物業(yè)的人認(rèn)為，現(xiàn)在物業(yè)涉及的范圍太大，自己管理的話可能管理不過來，短期來看，物業(yè)也有著不可替代的作用。并且并不是所有的物業(yè)都有這種情況，也有非常優(yōu)秀的物業(yè)，不能一竿子打死。
那么物業(yè)能夠取消嗎？對(duì)于這種情況，“標(biāo)準(zhǔn)答案”已經(jīng)來了，就在明年開始實(shí)施的《民法典》之中：
業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
此項(xiàng)為業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)有2/3的業(yè)主共同參與表決，且同意的人數(shù)超過50%才可以取消。
也就是說，是否取消物業(yè)，可以由業(yè)主自己說了算！并且這個(gè)規(guī)定比較人性化的一點(diǎn)在于，取消物業(yè)需要大多數(shù)業(yè)主參與，并且通過率要達(dá)到50%，這樣更有利于物業(yè)的篩選，如果是真正做得不好的物業(yè)，大家也是有目共睹的。
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不想取消物業(yè)也沒關(guān)系，《民法典》還有關(guān)于物業(yè)的具體規(guī)范
可能有的小區(qū)擔(dān)心物業(yè)取消后，自己管理不方便，不想取消物業(yè)的同時(shí)也不希望業(yè)主的權(quán)益受到侵犯?！睹穹ǖ洹穼?duì)于物業(yè)的規(guī)范也提出了具體的要求，主要有三個(gè)方面。
第一部分：公共區(qū)域產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主所有
《民法典》中明確規(guī)定：除了建筑專有的共同部分，在物業(yè)管理中產(chǎn)生的收益，在沒有特別約定的前提下，屬于全體業(yè)主所有，這筆資金主要用于以后小區(qū)的維修資金。也就是說物業(yè)以后再也不能將物業(yè)管理中的收益占為己有，另一方面業(yè)主未來的居住設(shè)施安全也能夠有所保障。而業(yè)主需要做的僅僅是支付物業(yè)一定的“打工費(fèi)用”。
第二部分：禁止斷水?dāng)嚯姶呃U物業(yè)費(fèi)
對(duì)于物業(yè)采用斷水?dāng)嚯姷姆绞酱呃U物業(yè)費(fèi)該怎么辦呢？《民法典》也已經(jīng)明確規(guī)定：
物業(yè)服務(wù)人員已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得拒絕支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人員也不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)。
這條新規(guī)對(duì)于業(yè)主和物業(yè)都進(jìn)行了約束，有助于糾紛的減少。
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第三部分：有關(guān)公共區(qū)域的劃定
那么具體的“公共區(qū)域”該如何劃分呢？除了城鎮(zhèn)公共道路、綠地或者明示了屬于個(gè)人的道路，其余只要在建筑區(qū)劃內(nèi)的道路都屬于業(yè)主共有。不過需要注意的是，業(yè)主對(duì)于這類建筑享受的僅僅是表面的附著物，并不是土地的使用權(quán)。比如綠化帶中的花草、樹木和已經(jīng)用于停車道路都屬于業(yè)主共有。
總結(jié)：過去人們買房，考慮的往往是房子的價(jià)格、戶型、地理位置、周邊配套設(shè)施等，可不知道什么時(shí)候，物業(yè)的好壞也成了購(gòu)房者的主要考量指標(biāo)。對(duì)于他們而言，買房是一輩子的大事，而住在什么樣的環(huán)境更是重中之重，物業(yè)的好壞直接決定了生活品質(zhì)的高低。盡管目前來看物業(yè)仍然有許多問題，但是自明年起，這些問題都會(huì)迎刃而解，業(yè)主們也能自主決定是否取消物業(yè)了。
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