（在明律所的這種法律知識(shí)宣傳，會(huì)為好多人避免許多損失，值得點(diǎn)贊）
原標(biāo)題：非本村村民買(mǎi)了宅基地上的房屋，將無(wú)法過(guò)戶(hù)？這幾招教你盡早止損
北京在明律師事務(wù)所
■本文作者：鄭森林 北京在明律師事務(wù)所
近期，一位當(dāng)事人的咨詢(xún)?yōu)槲覀儙?lái)了一個(gè)曲折卻又在農(nóng)村地區(qū)常見(jiàn)的故事。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，來(lái)自于A村的當(dāng)事人甲以60萬(wàn)的價(jià)格從乙手中買(mǎi)來(lái)位于B村的房產(chǎn)一套，簽訂有房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)移交了集體房屋所有權(quán)證。而集體房屋所有權(quán)證載明的權(quán)利人為涉案房產(chǎn)的原始權(quán)利人B村村民丙，乙系從丙手中購(gòu)得該房產(chǎn)并轉(zhuǎn)賣(mài)給甲，且乙與丙之間未簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。事后，甲在前往便民服務(wù)大廳想要將房產(chǎn)證上的名字變更為自己的時(shí)候，工作人員卻告知其手續(xù)不全無(wú)法辦理。那么，甲能否要求丙和乙之間補(bǔ)簽合同，在補(bǔ)全手續(xù)的情況下辦理過(guò)戶(hù)登記呢？
面對(duì)甲的疑問(wèn)，律師的回答是不能。但同時(shí)律師也告知甲，他的權(quán)益也并非無(wú)法保障。接下來(lái)作簡(jiǎn)要解析：
一、農(nóng)村房屋并非一概不得買(mǎi)賣(mài)，從身份關(guān)系角度，可以簡(jiǎn)要區(qū)分為三種情況：
（一）城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋
對(duì)于城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，《土地管理法》《物權(quán)法》等相關(guān)法律均作出了禁止性規(guī)定。且國(guó)務(wù)院辦公廳所作《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》、原國(guó)土資源部所作《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》以及國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》等相關(guān)規(guī)定對(duì)此進(jìn)一步明確，城鎮(zhèn)居民原則上不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住宅，以維護(hù)農(nóng)村集體土地秩序。
對(duì)于此種房屋買(mǎi)賣(mài)，人民法院將以1999年國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》為界，對(duì)其后簽訂的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定無(wú)效。
另外，雖然自2020年1月1日開(kāi)始實(shí)施的新《土地管理法》允許集體土地入市，但也明確經(jīng)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。
也就是說(shuō)，入市流通的集體土地僅限于符合規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，農(nóng)村宅基地和宅基地上的住房顯然不屬于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，依然不得入市流轉(zhuǎn)。
現(xiàn)階段，城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民在農(nóng)村的住房問(wèn)題只能依靠?jī)煞N途徑解決：一是在宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，返鄉(xiāng)人員可與本村村民合作自建房；二是租賃閑置的農(nóng)房用于居住并開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，租賃期限不得超過(guò)二十年。
（二）他村村民與本村村民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)
如上所述，國(guó)家政策和法律對(duì)于城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的情況作出了明確的限制，但對(duì)于同樣具有農(nóng)村戶(hù)口的非本村村民購(gòu)買(mǎi)本村房屋的情況并未有明確規(guī)定。
也正是相關(guān)政策規(guī)定的不明確以及法律宣傳不到位，致使部分地區(qū)不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)情況時(shí)有發(fā)生。本文最初所述案例便屬于此種情況。
對(duì)于此種情況，人民法院在審判實(shí)務(wù)中采取的態(tài)度與城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋相似。理由是，農(nóng)村宅基地使用權(quán)系村民基于其身份無(wú)償取得，與其集體組織成員資格緊密聯(lián)系在一起，農(nóng)村宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能。
也正因此，無(wú)論是城市居民購(gòu)買(mǎi)還是非本村的、具有農(nóng)村戶(hù)口的其他人購(gòu)買(mǎi)本村房屋，都將會(huì)對(duì)農(nóng)村固有的經(jīng)濟(jì)體制和土地秩序造成沖擊，進(jìn)而損害集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的其他成員利益以及整體的社會(huì)公共利益。因此，當(dāng)事人甲要求辦理過(guò)戶(hù)的訴求在法律上將得不到支持。
（三）本村村民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)情況
如前所述，對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行限制主要是為了維護(hù)農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)和土地秩序。而本村村民之間進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，并不會(huì)對(duì)上述社會(huì)秩序以及他人利益產(chǎn)生任何損害，因此我國(guó)法律并未明令禁止。
但出賣(mài)個(gè)人名下的宅基地及地上房屋也應(yīng)多加注意，因?yàn)橐勒铡锻恋毓芾矸ā返诹l之規(guī)定，一旦村民將個(gè)人名下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)賣(mài)他人，將無(wú)法通過(guò)申請(qǐng)方式另行取得。
二、非本村村民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋后如何及時(shí)止損？
在不具有其他條件的情況下，非本村村民購(gòu)買(mǎi)本村宅基地及住房的合同一般應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。此時(shí)，房屋購(gòu)買(mǎi)人可以通過(guò)以下幾個(gè)方面進(jìn)行利益損失的彌補(bǔ)：
首先，最為簡(jiǎn)單的方法就是各方不當(dāng)?shù)美颠€。根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
也即購(gòu)房人返還房屋，出賣(mài)人返還因出賣(mài)房屋所得價(jià)款。對(duì)于購(gòu)房人在購(gòu)得房屋后的裝飾裝修部分，因已經(jīng)與房屋構(gòu)成整體而無(wú)法分割，只能折價(jià)補(bǔ)償。對(duì)此，應(yīng)綜合考量合同雙方在合同簽訂過(guò)程中的過(guò)錯(cuò)，確定各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
其次，對(duì)于希望保有房屋且具備加入農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織條件的購(gòu)房人，可以通過(guò)取得集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格來(lái)滿(mǎn)足取得宅基地使用權(quán)的實(shí)體性法律要件。此時(shí)便不會(huì)對(duì)前文所述的法益產(chǎn)生任何損害，因而也無(wú)需擔(dān)心必須返還房屋。
最后，遇有征收拆遷情況下的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，可以事先簽訂拆遷利益分配協(xié)議。此種情況下的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和拆遷利益分配協(xié)議本質(zhì)上屬于兩個(gè)獨(dú)立的合同，房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效并不必然導(dǎo)致后續(xù)的拆遷利益分配協(xié)議無(wú)效。購(gòu)房人與出售人可以事先就拆遷補(bǔ)償事項(xiàng)約定明確，避免在征收時(shí)發(fā)生不必要的糾紛。
總的來(lái)說(shuō)，無(wú)論是出于在農(nóng)村養(yǎng)老的目的還是想要投資農(nóng)村房地產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地上的房屋都不是明智之選。若是確實(shí)有相關(guān)需要，可以通過(guò)租賃等合法方式解決。而一旦面臨因不合法的買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛，非本村村民一方的權(quán)益維護(hù)始終都是一大難題，即使能彌補(bǔ)一些損失也可能令其當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)房屋的投資、居住意圖落空。在明律師真誠(chéng)建議各方要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)從事農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)活動(dòng)，切莫因一己私利、喪失誠(chéng)信而自陷法律圍城之中。
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