近日，北京市朝陽區(qū)崔士友來信反映，2012年1月，北京市馬泉營農(nóng)工商合作社與他簽訂《企業(yè)經(jīng)濟(jì)承包合同》，合同約定崔士友承包馬泉營村中心路東側(cè)168號(hào)的場地，其中建筑面積6228平米，實(shí)際經(jīng)營面積5483平方米，承包期為十年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止。崔士友向馬泉營合作社交納固定“承包金”，同時(shí)，為便于他裝修及經(jīng)營，馬泉營合作社給予他三個(gè)月的免承包期（自2012年1月1日至2012年3月31日止），免承包金期內(nèi)崔士友無需支付承包金。

該承包合同簽訂后，馬泉營合作社與崔士友簽訂《補(bǔ)充合同》，約定馬泉營合作社將馬泉營購物中心旁的二層小樓無償供他使用管理。履行合同過程中，崔士友按照合同約定繳納了水電費(fèi)、停車場使用費(fèi)等一切費(fèi)用，但他僅使用了房屋一層，房屋的二層系他投資新建，并安裝相關(guān)設(shè)施設(shè)備，進(jìn)行了室內(nèi)裝修，他投資部分已經(jīng)與涉案房屋形成附和。

2019年11月4日，馬泉營合作社向北京市朝陽區(qū)人民法院起訴，要求解除《企業(yè)承包經(jīng)濟(jì)合同》及《補(bǔ)充合同》，要崔士友騰退房屋及場地。崔士友收到起訴狀后，委托律師對(duì)本案全面答辯，同時(shí)積極與馬泉營合作社協(xié)商溝通，希望能夠最大程度解決雙方之間可能存在的誤解與矛盾。

但令人不可思議的是，即便本案已經(jīng)進(jìn)入到法院訴訟審理程序，理應(yīng)等待法院的公正判決，馬泉營合作社卻采取斷水、斷電、上門催討等不合法的手段，企圖繞過法院判決徑直實(shí)現(xiàn)騰退的目的，甚至威脅崔士友，如不盡早騰退，其必將采取更嚴(yán)厲的手段制約他。面對(duì)如此蠻橫的行徑，他仍恪守信用，按時(shí)繳納水電費(fèi)，盡量滿足馬泉營合作社的無理要求，但馬泉營合作社斷水?dāng)嚯姷男袨橐呀?jīng)給他的正常經(jīng)營造成了極大的損失，讓本就受新冠疫情影響下難以為繼的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)雪上加霜，面對(duì)小租戶租金、員工工資、及庫存物品等各方面的壓力，迫于無奈，他也只能在馬泉營合作社斷水、斷電的氛圍下慘淡經(jīng)營至今。

2020年4月，崔士友對(duì)于涉案房屋新建部分的裝飾裝修損失向法院申請(qǐng)了司法鑒定。2020年8月，北京市朝陽區(qū)人民法院啟動(dòng)司法鑒定程序。2020年11月，法院委托北京雙圓工程咨詢監(jiān)理有限公司對(duì)損失部分進(jìn)行了鑒定，鑒定機(jī)構(gòu)也已作出了鑒定報(bào)告。

為維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，崔士友認(rèn)為：一、本案雙方簽訂的合同，名為企業(yè)經(jīng)濟(jì)承包合同，實(shí)為房屋租賃合同，涉案場地系集體所有，房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，《企業(yè)經(jīng)濟(jì)承包合同》及《補(bǔ)充合同》應(yīng)屬無效。二、馬泉營合作社的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持，合同無效后，雙方應(yīng)按照其實(shí)際使用的面積結(jié)算房屋使用費(fèi)，馬泉營合作社亦應(yīng)對(duì)崔士友因投資新建部分產(chǎn)生的損失進(jìn)行賠償。三、馬泉營合作社理應(yīng)賠償他因斷水、斷電所造成的一切損失。四、即使涉案合同有效，雙方在實(shí)際履行中也變更了承包場地面積的約定，應(yīng)按照崔士友實(shí)際使用的面積計(jì)算承包費(fèi)；同時(shí)，馬泉營合作社無權(quán)主張逾期違約金，且其主張的違約金金額明顯過高，應(yīng)予以調(diào)整。另馬泉營合作社的訴訟請(qǐng)求超過訴訟時(shí)效期間，不應(yīng)得到支持。

目前，崔士友希望各級(jí)社會(huì)人士及媒體關(guān)注有關(guān)職能部門能夠一攬子解決雙方存在的租賃合同糾紛問題。

來源：三湘法制網(wǎng)

作者：肖    云

責(zé)編：羅苴