首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)：行業(yè)嚴控下的高抗風險能力
經歷了沉浮的2020年，房地產行業(yè)在疫情沖擊下，行業(yè)延續(xù)調控高壓常態(tài)化，加之三道紅線的落地及深化，地產融資受到嚴格控制，房企面臨較大的現金流及生存壓力。在此背景下，基于經營風格、土地儲備、現金流及融資能力等方面的綜合評估，首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)體現出較強的抗風險能力。
一、銷售短期承壓不改長期趨勢
從首創(chuàng)置業(yè)過去一年的業(yè)績表現來看，2020年全年，公司累計實現簽約金額708.6億元，實現簽約面積約292.7萬平方米，盡管全年同比略有下滑，不過考慮到公司布局區(qū)域偏重于京津冀地區(qū)，尤其是在政策調控以及疫情反復之下整個區(qū)域受到顯著影響，市場增長相對乏力，對首創(chuàng)置業(yè)也帶來了較大沖擊。
作為北京老牌房企，重倉北京一直是首創(chuàng)置業(yè)的特征，不過近年來隨著公司邁向全國布局，不斷聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心都市圈及潛力型強二線單核城市，公司整體的銷售結構已經大為改善，伴隨長三角和粵港澳地區(qū)市場的回暖，其業(yè)績的穩(wěn)定性及抗風險能力也進一步得到優(yōu)化。
這一點，從公司2020年的銷售結構中就有體現。區(qū)域簽約金額數據顯示，過去一年，公司北京地區(qū)占全年簽約金額的39%；而上海已超過天津貢獻值排在第二，占比約17%，杭州銷售占比亦明顯抬升，顯示出公司在長三角的深化布局開始持續(xù)釋放業(yè)績潛力。
整體來看，公司盡管過去一年面臨較復雜的市場環(huán)境，但仍然保持了相對穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢；展望后市，隨著疫情逐步過去，市場回暖，首創(chuàng)置業(yè)后續(xù)的簽約銷售將有望迎來復蘇。
二、優(yōu)質土儲提升抗風險能力
過去一年在房企投資力度普遍放緩的情況下，部分財務穩(wěn)健、現金流較為充足，且擁有國企、央企背景的房企低成本投資優(yōu)勢進一步顯現，可利用土地市場的窗口期，審慎投資，穩(wěn)健獲取優(yōu)質資源。首創(chuàng)置業(yè)正是其中一員。
公告顯示，近年來，首創(chuàng)置業(yè)重點聚焦差異化非競爭性方式拿地，通過產業(yè)協(xié)同、一二級聯動、戰(zhàn)略合作、并購等多元方式獲取了低溢價優(yōu)質項目。2020上半年，公司在北京、鄭州、南京、重慶等地投資6個二級開發(fā)項目，均為非競爭性底價獲取，總建筑面積307.6萬平方米；下半年，公司繼續(xù)保持穩(wěn)健拿地節(jié)奏， 12月，首創(chuàng)置業(yè)通過股權收購新獲桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)項目，項目規(guī)劃總建筑面積約30.2萬平方米。
值得關注的是，這些規(guī)劃打造為中高端的土地項目，基本都是通過底價獲得。上半年公司總土地投資額為125.8億元，同比下降27%，新增土儲建面為307.6萬平方米，同比大增67%，樓板價降至4090元/平方米。其中，首創(chuàng)依托戰(zhàn)略合作底價獲取的百萬平核心大資源項目——鄭州北平原示范區(qū)項目，規(guī)劃總建筑面積152.1萬平方米，擬建設成集住宅、原武風情古城、文旅城等為一體的大型綜合社區(qū)；公司通過與高科技產業(yè)聯動底價獲得的南京首創(chuàng)互聯網產業(yè)園，位于南京市建鄴區(qū)河西CBD核心位置，緊鄰阿里巴巴江蘇總部及小米華東總部，計劃引入58集團華東區(qū)域總部，打造成為數字經濟產業(yè)聚集中心，總建筑面積32.7萬平方米。
低土地成本疊加公司上半年新開盤項目平均80%的去化率，有效增強了首創(chuàng)置業(yè)的抗風險能力。截至2020年6月底，公司土地儲備總建筑面積1789.9萬平方米，地上建筑面積1392.2萬平方米，土地儲備總貨值3450億元，在三大核心城市圈貨值占比超過60%；銷售物業(yè)土儲平均樓面地價0.86萬元/平，現有土儲足以滿足公司未來3年左右的發(fā)展需要。
三、國有背景強化融資優(yōu)勢 債務結構持續(xù)優(yōu)化
2020年，在行業(yè)融資政策進一步收緊、監(jiān)管持續(xù)趨嚴的行情下，房地產企業(yè)經營能力和融資能力備受考驗。尤其是8月以來，監(jiān)管層提出“三道紅線”考核標準，穿透式監(jiān)管房企，限制其有息負債增長，持續(xù)加速房地產行業(yè)的大洗牌——踩線房企資金壓力倍增，需要通過減緩投資、加速銷售回款、剝離不良資產等方式降低杠桿，而現金流健康的房企有望在逆勢中繼續(xù)保持良性發(fā)展，融資優(yōu)勢進一步彰顯。
在這場行業(yè)大洗牌中，擁有穩(wěn)健經營風格、健康的現金流、良好的信用優(yōu)勢、背靠國有資本的首創(chuàng)置業(yè)具備相當競爭力。公司融資渠道多元，融資成本也處于行業(yè)優(yōu)勢地位。截至2020年中期，公司存量有息債務平均融資成本僅為5.34%；參照克爾瑞數據顯示，對比同期房企平均融資成本達7.27%；7月，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行私募公司債券人民幣14.19億元，期限3+2年，票面利率僅3.85%。
在保持多元暢通融資渠道基礎上，公司擁有充足的流動性，債務結構也得到進一步優(yōu)化。截至2020年6月末，公司現金達324億元，現金短債比提升至1.35，流動性更加充裕；凈資本負債率較2019年底也有所下降，長期債務占比較2019年底提升至76%，短期償債壓力可控。
總結
綜上所述，在行業(yè)調控政策趨嚴、行業(yè)融資嚴控的背景下，當前房地產企業(yè)面臨較大的現金流及生存壓力，首創(chuàng)置業(yè)這類基本面扎實、經營風格穩(wěn)健、現金流健康的房企，具備更強的抗風險能力。
