在3月2日的國務(wù)院新聞發(fā)布會上，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，目前房地產(chǎn)的核心問題是泡沫比較大?！昂芏嗳速I房不是為了居住，是為了投資、投機(jī)，是很危險的。但2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項(xiàng)貸款增速，相信房地產(chǎn)的問題會逐步得到好轉(zhuǎn)?！?/p>
監(jiān)管部門對于金融風(fēng)險始終保持高度警惕。確保不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險這個底線，多年來堅(jiān)守非常好。特別是這一屆銀保監(jiān)會對銀行業(yè)不良貸款，包括房地產(chǎn)貸款風(fēng)險密切關(guān)注，不斷提醒提示風(fēng)險，并且通過各種市場化金融手段引導(dǎo)調(diào)節(jié)商業(yè)銀行遵守房地產(chǎn)監(jiān)管各項(xiàng)指標(biāo)。成效是顯著的。
這次重申房地產(chǎn)領(lǐng)域泡沫較大，說明房地產(chǎn)貸款面臨一些風(fēng)險；也說明利用金融手段繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)仍有較大空間，仍然會繼續(xù)下去；更加說明當(dāng)前的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策只會加強(qiáng)而沒有任何松懈的余地，開發(fā)商等寄希望于樓市調(diào)控政策適度松綁的想法徹底破產(chǎn)了。
這樣的話，接下來對于房價有繼續(xù)上漲動力的城市，比如深圳，從監(jiān)管層面或會出臺更加嚴(yán)厲的信貸利率調(diào)控措施。真正落實(shí)差異化、因城施策的樓市調(diào)控要求。房價會維持現(xiàn)狀，出現(xiàn)盤整或小幅上漲，各個城市房價較大幅度走高是零概率事件
中國房地產(chǎn)調(diào)控政策必須堅(jiān)持房住不炒的原則。對這個原則不能理解歪了，而應(yīng)該全面客觀理解。經(jīng)過幾年凍結(jié)式調(diào)控，可以說目前炒房者基本消失。
在房住不炒原則下，不是炒房性質(zhì)而是居住性質(zhì)的改善型住房、養(yǎng)老住房、季節(jié)性避寒避暑的自住房、人才房等應(yīng)該得到滿足。
落實(shí)房住不炒政策，限購政策完全可以退出。炒房者的目的是獲取暴利，打蛇打七寸，遏制住其獲取暴利的源頭就沒有人敢于炒房了。采取經(jīng)濟(jì)手段要比行政手段溫和一些。比如實(shí)行二手房出售梯次交易稅政策，一年內(nèi)出售征收讓買賣雙方都承受不了的交易稅，五年后出售實(shí)行較低的交易稅等。
實(shí)際上，這幾年調(diào)控效果非常好，已經(jīng)達(dá)到了住房不炒的效果。接下來有兩大問題：
一是如何滿足住房正?；黝惥幼⌒孕枨蟮膯栴}；
二是房住不炒實(shí)現(xiàn)后房價繼續(xù)上漲怎么辦？
解決這兩大問題根本性措施就是不折不扣貫徹供給側(cè)改革的總要求。房地產(chǎn)調(diào)控在需求上出臺的措施太多，而在供給側(cè)改革落實(shí)不夠。房住不炒實(shí)現(xiàn)后，房價繼續(xù)上漲的話，唯一對策是加大土地供應(yīng)，加大住房開發(fā)，加大住房投入市場。
目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險被屢屢提及。只要經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，包括房價持續(xù)上漲，就會慢慢對沖或者稀釋高負(fù)債風(fēng)險。高負(fù)債經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險就是宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走低，將會捅破高負(fù)債的泡沫風(fēng)險。所有超負(fù)荷經(jīng)濟(jì)發(fā)展做法，包括房地產(chǎn)的高負(fù)債泡沫風(fēng)險，最終風(fēng)險被捅破而爆發(fā)金融危機(jī)的原因都是宏觀經(jīng)濟(jì)的下行或者說經(jīng)濟(jì)增加值已經(jīng)托底不了高負(fù)債了。房地產(chǎn)高負(fù)債金融風(fēng)險被引爆直接原因是房價下跌，房子變現(xiàn)后的增加值覆蓋不了高負(fù)債本金和利息了。導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈條斷裂，引爆金融危機(jī)。另一個是銀行把貸款放給了無力償還房貸利息和本金的購房者，這個在中國基本不存在，因?yàn)榘唇屹J款總體把控很嚴(yán)。商業(yè)銀行總體把控較嚴(yán)，這么多年首付款比例一直很高，投機(jī)炒房基本被擠出，這部分原因引爆風(fēng)險的可能性不大，這與美國是不同的，最擔(dān)心的還是地產(chǎn)房產(chǎn)開發(fā)性這11.2萬億的貸款。
目前，房企各主要渠道有息負(fù)債余額20.3萬億元，減去11.2萬億銀行貸款，還有9.1萬余元融資是非銀行貸款渠道。而9萬億房地產(chǎn)開發(fā)融資大多是高息高成本的。這里面包括互聯(lián)網(wǎng)金融、民間金融、地下錢莊、各類債券等融資渠道。這些高成本資金不說房價下跌，就連房價滯漲情況都會導(dǎo)致資金鏈條斷裂，進(jìn)而引爆風(fēng)險，發(fā)生銀行貸款都難以歸還的情況。
