本文主題就是“公寓住宅化”。這個事情因為太復雜、盤子太大，看上去似乎是不可能的，然而，燃氣政策突然投放了，這讓公寓住宅化問題又看到了希望。
我的看法很明確：公寓住宅化，越早越好。
01、燃氣入公寓，風起住宅化，市場期待更大步伐！
前些天，深圳發(fā)布通知，明確允許新建和已建成的商務公寓和宿舍項目使用燃氣管道?；叵肫鹑ツ?月政府宣布停止審批公寓項目時，就在鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房。
這些動作顯然是在定義公寓的“類住宅”性質，與以往防范公寓變成“類住宅”完全相反，政策畫風已然突變了。
所有的動作都指向一個簡單的目標：解困深圳住房問題。
深圳缺合法住宅，這在深圳成了一個常識。
有的房子不合法，例如小產權房、軍產房等等，有的合法卻不是法律意義上的住宅，例如商務公寓、宿舍等等。
而深圳缺的就是既合法、又真正屬于住宅的房子。
缺就缺吧，住在城中村、小產權房、公寓、宿舍里面，不也算是解決了居住問題嗎？
好吧，人都住進房子里了，但房價不會騙人，一直“蹭、蹭、蹭”向上竄，去年二手房價飆高到8萬多，把京滬甩到太平洋里去了。
那意思很明白：你深圳膽敢一直以少量的合法住宅供應應對日益沉積龐大的合法住宅需求，我房價就給你沖到天上去，不信你試試！
可見，那種以為有房住就算解決了深圳住房問題的觀點是多么滑稽！房價高企，合法住宅供不應求，投機泛濫，成了深圳各界心頭之痛！
調控重要，增加合法住宅供應更重要！
從去年開始，深圳已經明顯加大了供應的動作。宅地出讓31塊，這幾乎接近既往五年宅地供應塊數的總和。
更多的動作是鼓勵現有物業(yè)向住宅的轉化。例如，近年來政策鼓勵城中村改造為長租公寓；鼓勵將空置率偏高的寫字樓項目改造為保障性住房；當然也有去年鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房和前些天公布的允許新建和已建成的商務公寓和宿舍項目使用燃氣管道的政策。
但是，近日我注意到，盡管前往公寓銷售點看房的人增加了，但那些“受寵”的公寓并沒有“若驚”起來，來客專注的并不是下單，而是詢問：除了燃氣，還有其他政策嗎？比如學位？比如落戶？比如稅費降低？
道理很簡單，僅僅一個燃氣無法真正讓公寓變成法律意義上的“住宅”，通燃氣，還只是一個試探性的住宅化動作，若想公寓為深圳的居住解困做貢獻，政策面還得繼續(xù)大膽探索！
02、公寓之殤：人居的內核，卻是一副商辦的面孔
公寓這種物業(yè)產品，天生就是一個“受氣包”。怎么講？你看，它明明是一個住人的地方，擁有天然的人居內核和定位，但是，它一出生，就被界定為商辦配套類產品，被貼上了一副商辦產品的面孔，“享受”與寫字樓等商辦產品同等待遇，如土地40年、水電物管費用按商辦產品收取、沒有學位積分資格、不得通燃氣、陽臺廚房洗手間等空間均不得住宅化，等等。
很長時間內，公寓都是這個受委屈的模樣。
這是住人的地方嗎？還讓不讓人好好在里面過日子了？
反正公寓也不限購，那就買來投資吧。把個住人的地方活生生地“逼”成投資客把玩的場所了。
曾經，開發(fā)商們不甘心，偷偷把陽臺、洗手間、廚房做大，讓買主感覺這就像個正規(guī)的住宅。什么燃氣、學位積分之類，也一直在爭取。
“類住宅”誕生了。正所謂“上有政策，下有對策”。
政策當然也不會閑著，曾幾何時，打擊公寓的“類住宅化”成了一種調控的任務。其實，去年7月停批公寓，本來目的就是防范公寓的“類住宅化”的，結果反而刺激了公寓的銷售。
計劃趕不上變化。對公寓“類住宅化”的打擊，走著走著，一不留神，就變成了鼓勵公寓的“類住宅化”，甚至可以說更進一步，要讓公寓直接“住宅化”。
因為深圳合法住宅太少了，導致房價太高了，何不讓大量公寓轉為住宅，為深圳住房問題解困？
03、深圳住房大補課時代，公寓凸顯特殊價值
的確，公寓轉住宅，特別是轉為保障性住房，這在深圳住房急需大補課的時代，凸顯出其非常特殊的價值。
其一是公寓的合法性質，決定了它轉住宅沒有法律障礙，不像那些小產權房啊、城中村啊什么的，大都是違法建筑，轉住宅，先得過法律這一關。公寓只需要在法律框架內解決它的功能定位問題，相比之下，公寓轉住宅（保障房）要比違建轉方便得多。
其二是公寓的居住性質，它在使用功能上是與住宅最接近的一類物業(yè)，這決定了它在轉住宅時，空間改造的難度要比那些寫字樓、商業(yè)物業(yè)轉住宅的改造難度小得多。
其三是公寓的物業(yè)形態(tài)性質，特別是已建成待售的存量公寓，決定了它轉化為住宅進入市場，要比土地供應后再建住宅要快得多。
這就是為什么政府在當前調控任務仍然非常繁重、二手房參考價政策剛剛加碼管控樓市的情況下，仍然對公寓祭出了通燃氣的積極動作，讓樓市感受到了嚴控下的一絲暖氣。
04、化解公寓困局：解鈴還須系鈴人
盡管深圳去年停批公寓，似乎“絕版”概念會引發(fā)公寓熱，事實上也熱了一陣，然而，公寓相比住宅仍然充滿諸多政策限制和使用障礙，這讓公寓熱很難持久。中原數據顯示，去年深圳公寓項目批售46個，24910套，套數同比上升23.6%，而成交11735套，僅微增2.6%，成交均價63349元，更是同比下跌0.6%，和住宅均價的大幅上漲不可同日而語。
而按照計劃，今年仍將有大約38個公寓項目入市，顯然公寓的去化壓力會增加。
政策面當然了解這個問題，于是，讓燃氣管道通進公寓里了，這是公寓住宅化的一個十分積極的信號。
然而，這么做仍然無法從根本上解決公寓的去化問題，當然也解決不了它的住宅化問題。什么原因？
政策放不開！
如果說，當初公寓政策和定位就是明確界定公寓的非“住宅化”性質，那么，今天要通過公寓解困深圳住房困局，就要明確改變過時的政策束縛，讓公寓真正實現“住宅化”。用得上一句古話：“解鈴還須系鈴人”。
05、深圳住房問題的公寓式突破：見招拆招
讓公寓完全住宅化，這個問題不僅是政府，就連市場也很難一下子理解和接受，因為這涉及到一系列規(guī)則和政策的調整，特別是現有住宅小區(qū)的業(yè)主們，他們會覺得市場上一下增加了那么多的“住宅”，顯然在公共利益的配置上會發(fā)生若干矛盾甚至沖突，例如學位積分。
其實，問題的癥結是：豬的困局落在了羊身上，讓牛來買單。住宅小區(qū)的學位積分這種問題，根本上說是深圳學位的嚴重不足引發(fā)的，解決問題的關鍵是有效增加學位，讓每個適齡孩子都有學上，而不是拿小量的學位讓小區(qū)的居民積分排隊輪候或爭搶學位。當現有住宅小區(qū)的學位積分問題壓力還沒有解決好的時候，又冒出公寓轉住宅來增加積分搶學位，當然會加劇社會矛盾。
可見，一個公寓轉住宅，連帶出一系列的問題：物業(yè)功能調整問題，公寓土地使用年限延長問題，燃氣全面接通問題，水電通訊燃氣物管費用住宅化問題，物業(yè)內部功能空間合理調整問題，貸款首付高、年限短、利率高問題，限售時間長問題，交易稅費高問題，落戶問題，境外人士購買資格問題，積分入學問題，加快學校建設問題，大幅增加學位問題，等等。
這些問題顯然都需要在公寓住宅化過程中逐步得到解決。
比如，現在住宅可以落戶，而公寓不能落戶。如果公寓住宅化了，當然應該給現有的公寓同等的落戶權。
再如，現在政策允許港澳臺同胞以個人名義在深圳買住宅，但不能以個人名義買公寓，只能注冊公司，以公司名義購買。這顯然凸顯了對公寓的不公平、不合理規(guī)定，應該及時糾正，按照住宅政策，允許港澳臺同胞以個人名義在深圳買公寓。
作為公寓產品，目前還有一個特殊的政策限制：五年內限售。從深圳當下的住宅供應形勢看，如果公寓推進住宅化，同樣可以考慮解決這個對公寓入市的障礙，從而使公寓順利實現住宅化。至少需要階段性地放松限售條件，否則就無法實現公寓對深圳解決住宅供應困局的支撐意義。當然，可轉入普通住宅的，按普通住宅的政策走，而轉入保障性住房的，按保障性住房的政策走。
總之，既然準備讓公寓扮演深圳住房問題解困的排頭兵角色，既然要探索深圳住房問題的公寓式突破之路，那就必須嚴肅、認真地考慮正面對待和全面解決公寓住宅化過程中可能出現的上述一系列問題，任何扭捏、迂回乃至回避的辦法都不是好辦法。
解決這個棘手問題，用得上一個詞匯，叫：見招拆招。所有的問題都是繞不過去的，不是通一個燃氣就能實現公寓的住宅化，就能讓市民無憂無慮地去買公寓、住公寓。顯然，政府在公寓的住宅化問題上要有更大的魄力、更廣的視野和更深的考量以及更果斷的行動。
至于市場，短期內認知矛盾是必然存在的，我們每一個人都會有“思維慣性”。但是，一旦公寓住宅化得到縱深推進，相關政策投放順勢而為，相信人們的思維也會跟上來的。
可以這么說：公寓住宅化，一個配方，兩副妙藥，既是深圳公寓問題的解困靈丹，更是深圳住房問題的降壓妙藥。
一個配方，兩副妙藥，公寓算是遇上好風口了。
06、公寓前景構想：去化是策略，去除是戰(zhàn)略
其實，公寓這種產品，被約定到“商辦物業(yè)”里，這實在是中國特色。在美國，公寓也是住宅，只不過是高層建筑里面的住宅，而高層建筑都建在城市中心地帶，價格較貴，普通人大都在城市外圍地帶的獨門獨戶或聯排的房子里。讓公寓還原其住宅的本來面目，這應該是一件合理而正常的事情，也是一種趨勢。
從這個意義上看，深圳公寓的“去化”本身只是一種樓市的策略，哪怕是借助“住宅化”的趨勢來實現公寓產品的去化，這都是策略性操作。而真正具有戰(zhàn)略價值的是公寓原有定位的“去除”，就是去除“公寓”產品的商辦性質，將其完全還原到住宅產品系列中去。讓它完全住宅化。
從現實看，深圳已經停批公寓，以后不會有增量了。而對存量部分，目前深圳顯然加大了住宅化的力度，燃氣政策后，一定還會有更多的公寓住宅化政策推出，由此推斷，當住宅化政策全覆蓋的時候，公寓事實上就全部融入深圳住房體系中去了，所謂公寓的商辦屬性以及非住宅屬性也就自然消失了。
還是那句話：公寓住宅化，一個配方，兩副妙藥，既是深圳公寓問題的解困靈丹，更是深圳住房問題的降壓妙藥。
可以肯定，“療效”，“藥效”，都是值得期待的。
（文/宋丁 中國（深圳）綜合開發(fā)研究院研究員 責編/張強）
