2021年10月20日河南省高級(jí)人民法院發(fā)布全省法院涉物業(yè)服務(wù)合同糾紛的典型案例，并通報(bào)有關(guān)工作情況。
物業(yè)服務(wù)涉及千家萬(wàn)戶，與居民生活息息相關(guān)。近年來(lái)居民購(gòu)房后引發(fā)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件持續(xù)增多，已成為人民群眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題之一。發(fā)揮審判職能作用，依法妥善處理物業(yè)服務(wù)合同糾紛，是人民法院踐行司法為民宗旨、增強(qiáng)人民群眾幸福感和獲得感的必然要求。在深入推進(jìn)黨史學(xué)習(xí)教育和第二批政法隊(duì)伍教育整頓的關(guān)鍵時(shí)期，為扎實(shí)開展“我為群眾辦實(shí)事”活動(dòng)，真正為群眾辦實(shí)事、解難事，省法院決定召開新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)全省法院物業(yè)糾紛案件的辦理情況，公布物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例。發(fā)揮典型案例的示范引領(lǐng)作用，指導(dǎo)全省法院公正高效審理物業(yè)糾紛案件，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大居民的法治意識(shí)，弘揚(yáng)誠(chéng)實(shí)守信、團(tuán)結(jié)友愛(ài)的社會(huì)主義核心價(jià)值觀，促進(jìn)和諧、法治、文明、美麗社區(qū)建設(shè)。 現(xiàn)將有關(guān)情況通報(bào)如下：
聚焦審判主業(yè)，妥善審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件
2019年以來(lái)，全省法院共受理各類物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件74647件，審結(jié)69475件，審結(jié)率93.07%。其中，2019年收案27992件，結(jié)案26934件，審結(jié)率96.22%；2020年收案24970件，結(jié)案24357件，審結(jié)率97.55%；2021年1-8月，收案21685件，結(jié)案18184件，審結(jié)率83.86%（后期的案件立案晚，正審理中）。
從地區(qū)分布看，鄭州作為省會(huì)城市，人員集聚度高，轄區(qū)涉物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量據(jù)全省首位，收結(jié)案數(shù)占全省法院28.1%。開封、平頂山、南陽(yáng)收結(jié)案數(shù)分別位列第二、三、四。從效率指標(biāo)看，2019年度物業(yè)服務(wù)糾紛案件一審平均辦理天數(shù)33.7天；二審平均辦理天數(shù)為49.23天。2020年度，受新冠肺炎疫情影響，審理周期相對(duì)延長(zhǎng)，一審平均辦理天數(shù)38.57天；二審平均辦理天數(shù)為74.14天。疫情穩(wěn)定后，我們?nèi)σ愿?，加?qiáng)網(wǎng)絡(luò)庭審力度，2021年上半年一審平均辦理天數(shù)33.9天；二審平均辦理天數(shù)為37.13天，辦案效率提升明顯。從質(zhì)量指標(biāo)看，2019年以來(lái)全省物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件一審調(diào)撤率為75.6%，服判息訴率為97.92%，再審審查（生效案件申請(qǐng)?jiān)賹徛剩┞蕿?.24%，案件質(zhì)量大幅提升。
聚焦機(jī)制建設(shè)，著力提升物業(yè)糾紛案件審理質(zhì)效
（一）探索推行物業(yè)糾紛快審速裁機(jī)制。審判質(zhì)效的提升是我們這幾年一直在抓的重中之重的工作，質(zhì)效的好與壞，可以量化為多項(xiàng)指標(biāo)，其中一項(xiàng)重要的指標(biāo)就是案件審理周期的長(zhǎng)短。我們通過(guò)完善繁簡(jiǎn)分流機(jī)制，把訴訟標(biāo)的較小的物業(yè)糾紛案件納入小額訴訟程序范圍，利用信息化手段嚴(yán)格審限管理，做到簡(jiǎn)案快辦。今年以來(lái)，省法院兩次召開全省法院民商事審判質(zhì)效分析講評(píng)會(huì)，專門就如何完善民事案件繁簡(jiǎn)分流、落實(shí)小額訴訟制度、健全簡(jiǎn)單案件快審速裁機(jī)制等工作進(jìn)行安排，指導(dǎo)基層法院依法適用小額訴訟程序簡(jiǎn)便快捷地處理物業(yè)糾紛。大致來(lái)講，凡是符合小額訴訟法定金額標(biāo)準(zhǔn)的案件，必須適用小額訴訟程序，簡(jiǎn)化程序，縮短審限，實(shí)行一審終審；超出法定金額標(biāo)準(zhǔn)的簡(jiǎn)單案件引導(dǎo)當(dāng)事人主動(dòng)自愿選擇適用小額訴訟程序，目前，9849件案件適用小額訴訟程序辦結(jié)。對(duì)不能適用小額訴訟程序的案件，依法適用簡(jiǎn)易程序，快審速裁，合理縮短審理周期，一審案件審限原則上不超3個(gè)月。各中院在機(jī)制創(chuàng)新上也進(jìn)行了不懈努力。鄭州中院出臺(tái)《小額訴訟程序操作指引》，將標(biāo)的較小的物業(yè)服務(wù)糾紛案件納入小額訴訟范圍，立、審、執(zhí)一體化快速解決糾紛。濟(jì)源中院速裁團(tuán)隊(duì)審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，突出典型案件的示范效應(yīng)，引導(dǎo)其余案件有序解決，2020年，濟(jì)源兩級(jí)法院民事調(diào)解率31.01%,居全省前列。
（二）積極推進(jìn)物業(yè)糾紛辦案標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、堅(jiān)持同案同判，是提高辦案質(zhì)量和效率的重要舉措。為避免物業(yè)糾紛案件，特別是同一小區(qū)、同樣的訴訟出現(xiàn)裁判結(jié)果不一致的情況，我們也做了大量工作。一是統(tǒng)一同類案件的裁判思路。對(duì)前期物業(yè)管理糾紛、小區(qū)維修糾紛、小區(qū)車位、車輛管理糾紛、新舊物業(yè)公司更換過(guò)程中因撤離、接管及物業(yè)管理用房、資料移交等問(wèn)題引發(fā)的各類物業(yè)糾紛進(jìn)行調(diào)研，解決法律適用分歧，加強(qiáng)類型化調(diào)研指導(dǎo)。二是強(qiáng)力推行類案檢索，確保法律適用統(tǒng)一。大量的物業(yè)糾紛案件由中、基層法院辦理，為確保同類案件裁判標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，我們要求中基層法院辦案中，要注重對(duì)當(dāng)?shù)厣婕巴恍^(qū)、同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)糾紛案件進(jìn)行索引、收集，查閱生效裁判文書，進(jìn)行類案分析，保障同案同判。三是合理分配舉證責(zé)任。2020年5月1日，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》頒布施行，我們以此為契機(jī)，進(jìn)一步規(guī)范舉證責(zé)任工作。如對(duì)比較常見(jiàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主追索物業(yè)費(fèi)，而業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或未完全履行服務(wù)義務(wù)進(jìn)行抗辯時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行了服務(wù)義務(wù)的舉證責(zé)任，要證明的確提供了物業(yè)服務(wù)。但是，如果業(yè)主承認(rèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行了服務(wù)義務(wù)但提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行義務(wù)時(shí)存在瑕疵，那么業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)履行義務(wù)存在瑕疵的舉證責(zé)任。
聚焦標(biāo)本兼治，著力推進(jìn)物業(yè)糾紛的訴源治理。
物業(yè)糾紛的處理既是涉及每個(gè)家庭的民生問(wèn)題，也是涉及城市發(fā)展和管理水平提升的社會(huì)治理問(wèn)題。省法院積極探索防止糾紛成訟機(jī)制，不斷完善多元解紛機(jī)制，努力把矛盾糾紛預(yù)防在源頭、化解在訴前、解決在社區(qū)。
不斷完善多元化解機(jī)制，推動(dòng)“三零社區(qū)”創(chuàng)建。省委在全省開展以“零上訪零事故零案件”為目標(biāo)、為抓手、為檢驗(yàn)的村（社區(qū)）、企事業(yè)單位創(chuàng)建活動(dòng)，是深入貫徹關(guān)于平安中國(guó)建設(shè)的重要論述、努力實(shí)現(xiàn)本質(zhì)安全的重大舉措。全省法院嚴(yán)格按照省委的工作部署，主動(dòng)與住建部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)企業(yè)多方互動(dòng)溝通，健全人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互聯(lián)動(dòng)，積極推動(dòng)相互銜接的物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作模式，運(yùn)用法治思維破解難題，探索完善區(qū)、街道和社區(qū)三級(jí)物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制，面對(duì)面解決問(wèn)題，提高依法依規(guī)辦理效率，切實(shí)把問(wèn)題解決在基層、矛盾化解在基層。
（二）加強(qiáng)法治宣傳，推動(dòng)形成遇事找法的思想自覺(jué)。通過(guò)公開審理、以案釋法等方式，加大宣傳引導(dǎo)力度，提高物權(quán)意識(shí)、物管意識(shí)和業(yè)主自治意識(shí)，這既是我們一直努力在做的工作，也是需要進(jìn)一步加強(qiáng)的工作。今年以來(lái)，全省法院深入開展法院開放日、邀請(qǐng)群眾旁聽(tīng)庭審等活動(dòng)，持續(xù)推進(jìn)司法公開，廣泛接受群眾監(jiān)督，讓社會(huì)公眾零距離感受陽(yáng)光司法，接受生動(dòng)的法治教育。5月份，省法院民二庭到社區(qū)公開開庭審理一起物業(yè)糾紛案件，邀請(qǐng)社區(qū)群眾、物業(yè)公司和居委會(huì)干部旁聽(tīng)庭審，把“法庭搬到社區(qū)”，取得了較好的效果。平頂山、許昌等中院 通過(guò)司法進(jìn)社區(qū)、開展巡回法庭等形式向小區(qū)業(yè)主宣傳物業(yè)服務(wù)的相關(guān)法律知識(shí)和維權(quán)方式，“審理一起，教育一片”的效果明顯。
（三）立足抓小抓早，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)隱患分析研判工作。物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)工作，服務(wù)過(guò)程中的各種新情況、新問(wèn)題不斷出現(xiàn)，比如以物業(yè)服務(wù)平臺(tái)為終端的新物業(yè)服務(wù)，受新冠肺炎疫情和今年7.20鄭州等地洪災(zāi)影響等，如何有效化解這些因素對(duì)物業(yè)服務(wù)帶來(lái)的矛盾，是我們重點(diǎn)考慮的工作。省法院及時(shí)梳理，歸納總結(jié)出物業(yè)服務(wù)中的難點(diǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題，組織開展專題調(diào)研，積極探尋應(yīng)對(duì)之策。各中院也結(jié)合轄區(qū)實(shí)際，扎實(shí)調(diào)研。開封、信陽(yáng)等中院組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)物業(yè)公司是否盡到服務(wù)義務(wù)等常見(jiàn)突出問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研，引導(dǎo)物業(yè)與業(yè)主雙向配合，共同打造為共建、共治、共享、共贏新家園。7.20洪災(zāi)過(guò)后，鄭州、新鄉(xiāng)、濮陽(yáng)等中院，主動(dòng)參加物業(yè)管理協(xié)會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主代表召開座談會(huì)，多方建言獻(xiàn)策，多措并舉提升服務(wù)水平，讓廣大居民盡早度過(guò)難關(guān)，把可能形成的物業(yè)服務(wù)糾紛消除在萌芽狀態(tài)，化解在基層。
關(guān)于發(fā)布的典型案例情況
本次公布的7個(gè)案例，是從全省法院近期辦理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中精心挑選出來(lái)的，涉及物業(yè)服務(wù)合同效力、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵的認(rèn)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納及調(diào)整的程序，居民委員會(huì)為未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)選聘物業(yè)公司的效力，新舊物業(yè)服務(wù)公司銜接等問(wèn)題，上述問(wèn)題是困擾各方、影響小區(qū)和諧穩(wěn)定、群眾“幸福感指數(shù)”提升的難題，涉及到小區(qū)業(yè)主、房屋的承租人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民委員會(huì)等各方主體利益主體；這些案例不僅有人民法院依法裁判，明確裁判規(guī)則法律效果好的案例，也有巡回審判，深入調(diào)查研究，協(xié)調(diào)解決糾紛的案例； 這些案例很好地體現(xiàn)了人民法院審理物業(yè)糾紛實(shí)事求是、嚴(yán)格依法、強(qiáng)化調(diào)解、案結(jié)事了的處理原則，也彰顯了為群眾解難事、辦實(shí)事的司法為民的宗旨與情懷，同時(shí)，這些案例的發(fā)布與宣傳，也必將推動(dòng)廣大業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升依法辦事、依法維權(quán)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、精益求精的意識(shí)和能力 。
下一步，河南法院將始終踐行“司法為民”宗旨，推進(jìn)物業(yè)糾紛多元化解，加強(qiáng)訴源治理，完善物業(yè)糾紛案件辦理機(jī)制，定期發(fā)布典型案例，強(qiáng)化典型案例的示范作用、導(dǎo)向效應(yīng)、規(guī)制功能，通過(guò)典型案例倡導(dǎo)誠(chéng)信守法，弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，傳遞正能量，為全省“三零”社區(qū)創(chuàng)建和基層治理現(xiàn)代化提供更加有力的司法服務(wù)和保障，用“我為群眾辦實(shí)事”的實(shí)際行動(dòng)和效果，檢驗(yàn)政法隊(duì)伍教育整頓和學(xué)習(xí)教育成果，不斷提升人民群眾的司法獲得感、幸福感。（田波濤）
