案例一馮某與天某物業(yè)管理公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
——物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量瑕疵，業(yè)主不能拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但違約金可以據(jù)實(shí)減少
一、基本案情
天某物業(yè)公司系天某第一城物業(yè)服務(wù)單位，馮某系該小區(qū)業(yè)主。2011年5月24日馮某接收房屋時(shí)同天某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》一份，協(xié)議主要約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每月每平方米0.9元，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行預(yù)交制度，每半年繳納一次，馮某應(yīng)在每半年的第一個(gè)月預(yù)交下半年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和公攤能源費(fèi)。逾期按所欠費(fèi)用日萬(wàn)分之五收取滯納金。馮某房產(chǎn)面積96.16平方米，自2014年1月1日至2018年12月31日馮某未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，天某物業(yè)公司主張馮某拖欠金額5124元，違約金金額2376元。為此雙方形成糾紛。
二、裁判結(jié)果
法院生效裁判認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對(duì)房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報(bào)酬的服務(wù)合同。天某物業(yè)公司與簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》是有效合同，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。天某物業(yè)公司系經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)管理公司，有權(quán)在經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)行使權(quán)利。天某物業(yè)公司已對(duì)馮某居住的小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理服務(wù)，并履行了相應(yīng)的義務(wù)，馮某理應(yīng)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，拖欠不交已構(gòu)成違約。馮某提供大量的照片和視頻資料等證據(jù)證明天某物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中存在瑕疵，對(duì)小區(qū)業(yè)主提出的問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)主動(dòng)及時(shí)加以整改，承擔(dān)養(yǎng)護(hù)、維修公共設(shè)施、設(shè)備的責(zé)任，對(duì)小區(qū)內(nèi)私占公攤面積違章建筑，應(yīng)及時(shí)制止，不聽(tīng)勸阻的，及時(shí)向有關(guān)執(zhí)法部門(mén)報(bào)告，配合執(zhí)法部門(mén)依法強(qiáng)制處理。天某物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主一道共創(chuàng)文明、美麗、安全、和諧的小區(qū)。馮某作為業(yè)主，不能因物業(yè)公司個(gè)別地方做的不足，以拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式對(duì)抗物業(yè)服務(wù)瑕疵的行為，影響整個(gè)小區(qū)正常的物業(yè)管理， 對(duì)天某物業(yè)公司要求馮某給付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)5124元的訴訟請(qǐng)求，予以支持。對(duì)天某物業(yè)公司要求馮某承擔(dān)滯納金的訴訟請(qǐng)求，天某物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)確實(shí)存在一定的瑕疵，為緩解雙方的矛盾，促進(jìn)天某物業(yè)公司重視物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，且雙方合同中約定違約金過(guò)高，遂將違約金酌定為500元。
三、典型意義
物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主，朝夕相處，關(guān)系緊密，雙方均應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信地履行物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)用，雙方協(xié)調(diào)配合，共同維護(hù)小區(qū)的安全、衛(wèi)生與秩序。如果發(fā)生糾紛，也應(yīng)當(dāng)互相理解，互諒互讓?zhuān)扇?shí)事求是的態(tài)度解決糾紛，盡快恢復(fù)小區(qū)的安寧與和諧。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，物業(yè)費(fèi)的收取具有公共屬性，業(yè)主不能僅憑個(gè)人感受拒絕接受服務(wù)或不予繳納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，就不交納服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量肯定會(huì)無(wú)法維系，業(yè)主更不滿(mǎn)意，更多的業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從而陷入惡性循環(huán)，最終受損害的是小區(qū)的全體業(yè)主，這也不符合業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的初衷。從另一個(gè)方面講，隨著業(yè)主對(duì)美好生活的需求日益增長(zhǎng)，物業(yè)公司也不應(yīng)只關(guān)注收取費(fèi)用，而應(yīng)不斷提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)小區(qū)安全、安定與美好環(huán)境的需要。如果因?yàn)樘峁┑姆?wù)質(zhì)量瑕疵，造成了業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)質(zhì)量確實(shí)存在一定瑕疵，但尚不足以構(gòu)成對(duì)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的嚴(yán)重違約的，根據(jù)天某物業(yè)公司的違約程度，原審兼顧了雙方的利益，對(duì)天某物業(yè)公司主張的違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)減，此種處理理念與方式，符合實(shí)際，有利于督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)，雙方矛盾的化解。
案例索引
一審 ：商丘市梁園區(qū)人民法院（2019）豫1402民初11827號(hào)民事判決
二審 ：商丘市中級(jí)人民法院（2020）豫14民終952號(hào)民事判決
再審審查：河省高級(jí)人民法院（2020）豫民申3192號(hào)民事裁定
案例二許昌某華物業(yè)有限公司與趙某蕾物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
——未經(jīng)法定程序討論通過(guò)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整，對(duì)業(yè)主不具有拘束力
一、基本案情
許昌某華物業(yè)公司系鄢陵縣某水岸映象小區(qū)的物業(yè)公司，趙某蕾系該小區(qū)業(yè)主。2012年11月2日，雙方簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，該協(xié)議約定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，約定了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及違約責(zé)任等事項(xiàng)；但該協(xié)議未約定合同變更、終止等事項(xiàng)。2018年9月28日，許昌某華物業(yè)公司在該水岸映象小區(qū)張貼《物業(yè)費(fèi)用調(diào)整公告》對(duì)物業(yè)費(fèi)做出調(diào)整。2018年10月至12月，許昌某華物業(yè)公司在水岸映象小區(qū)發(fā)放《許昌某華物業(yè)有限公司費(fèi)用調(diào)整征求意見(jiàn)表》征求意見(jiàn)。2019年1月1日起，許昌某華物業(yè)公司開(kāi)始按上調(diào)后的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)用，因趙某蕾拒交，許昌某華物業(yè)公司提起訴訟。審理中查明，鄢陵縣某水岸映象小區(qū)（一期），共有370戶(hù)業(yè)主，建筑面積為48600多平方米，該小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)。許昌某華物業(yè)公司在為水岸映象小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)期間，對(duì)公司收益和支出情況未向該小區(qū)業(yè)主進(jìn)行公示，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)價(jià)的相關(guān)事宜，許昌某華物業(yè)公司也未向政府有關(guān)物價(jià)部門(mén)備案。
二、裁判結(jié)果
生效裁判認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大物業(yè)管理事項(xiàng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條的規(guī)定，涉及物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，并經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。住建部[2009]274號(hào)文《關(guān)于印發(fā)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的通知》第五十八條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。本案中，案涉小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，在當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，與廣大業(yè)主充分協(xié)商，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整進(jìn)行充分調(diào)查，廣泛征求全體業(yè)主意見(jiàn)，并將調(diào)查結(jié)果向社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處進(jìn)行報(bào)告，在經(jīng)社區(qū)居委會(huì)及街道辦事處均對(duì)調(diào)查結(jié)果予以認(rèn)可，并同意上調(diào)小區(qū)物業(yè)費(fèi)的情況下，進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整。生效判決認(rèn)定其未經(jīng)充分協(xié)商，駁回了許昌某華物業(yè)公司調(diào)價(jià)部分的訴訟請(qǐng)求。
三、典型意義
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是維系物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)、合理誠(chéng)信的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。收取合同約定以外的費(fèi)用，缺乏合同依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)支持。但是在遇到物業(yè)服務(wù)成本上漲的情況下，根據(jù)市場(chǎng)變化，也可以申請(qǐng)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整涉及廣大業(yè)主利益，應(yīng)當(dāng)遵循正當(dāng)程序原則，確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)充分討論協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)的，則需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半的業(yè)主同意。否則，則因調(diào)整程序不合法，不能得到法律的支持。
案例索引
一審：許昌市鄢陵縣人民法院（2020）豫1024民初1907號(hào)民事判決
二審：許昌市中級(jí)人民法院（2020）豫10民終2626號(hào)民事判決
再審審查：河南省高級(jí)人民法院（2021）豫民申3411號(hào)民事裁定
案例三劉某與新時(shí)代社區(qū)居民委員會(huì)、人文物業(yè)公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案
——居民委員會(huì)有權(quán)為未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)選聘臨時(shí)物業(yè)公司
一、基本案情
新時(shí)代小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，2016年5月20日，新時(shí)代社區(qū)居委會(huì)與人文物業(yè)公司簽訂《新時(shí)代小區(qū)臨時(shí)物業(yè)委托服務(wù)協(xié)議》，約定由人文物業(yè)公司為涉案時(shí)代小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，約定了物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)的使用與維護(hù)等。劉某系該小區(qū)12幢3單元6層?xùn)|北號(hào)業(yè)主，其起訴請(qǐng)求：確認(rèn)新時(shí)代社區(qū)居委會(huì)和人文物業(yè)公司簽訂的《臨時(shí)物業(yè)委托服務(wù)協(xié)議》無(wú)效。
二、裁判結(jié)果
一審法院認(rèn)為：在案涉小區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，居民委員會(huì)與人文物業(yè)公司簽訂《新時(shí)代臨時(shí)物業(yè)委托服務(wù)協(xié)議》，委托人文物業(yè)公司對(duì)小區(qū)臨時(shí)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)管理，并無(wú)不當(dāng)，關(guān)于該協(xié)議系非法協(xié)議的主張不成立。如案涉小區(qū)業(yè)主不同意人文物業(yè)公司對(duì)小區(qū)繼續(xù)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，可以依法更換、選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回劉某的訴訟請(qǐng)求。劉某不服，提起上訴。二審法院判決駁回上訴，維持原判。劉某仍不服，申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>
再審法院認(rèn)為：在居民委員會(huì)是否具備選聘物業(yè)公司的職能上，本案根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》第二條規(guī)定，居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。同時(shí)參照中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條規(guī)定，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。認(rèn)定居民委員會(huì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)具有一定管理職能，可以在特定條件下代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，選聘小區(qū)物業(yè)公司為業(yè)主臨時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)。
對(duì)于居民委員會(huì)與人文物業(yè)公司簽訂的《新時(shí)代小區(qū)臨時(shí)物業(yè)委托服務(wù)協(xié)議》的法律效力，該協(xié)議未損害社會(huì)公共利益，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形。
三、典型意義
居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和我省《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。居（村）民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，接受居民委員會(huì)的監(jiān)督與指導(dǎo)。且國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條規(guī)定，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。因此，居民委員會(huì)對(duì)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，在特定的情況下，可以代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，對(duì)小區(qū)事務(wù)進(jìn)行一定的管理，如選聘物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。初衷是為小區(qū)業(yè)主提供基本的物業(yè)服務(wù)，有利于廣大業(yè)主的利益。
本案例肯定了居民委員會(huì)在特殊情況下為轄區(qū)內(nèi)小區(qū)臨時(shí)選聘物業(yè)公司的行為的有效性，對(duì)于維護(hù)小區(qū)的秩序維護(hù)、和諧穩(wěn)定，居民的安居樂(lè)業(yè)具有積極的意義，也是推進(jìn)建立共建、共治、共享基層治理的具體實(shí)踐。
案例索引
一審：鄭州市中原區(qū)人民法院（2019）豫0102民初9098號(hào)民事判決
二審：河南省鄭州市中級(jí)人民法院(2019)豫01民終23868號(hào)民事判決
再審審查：河南省高級(jí)人民法院（2020）豫民申1375號(hào)民事裁定
案例四劉某麗與某弘物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
——單一業(yè)主作出的解除物業(yè)合同的意思表示并不直接產(chǎn)生合同解除的法律效力
一、基本案情
2014年1月19日，某弘物業(yè)公司（甲方）與劉某麗（乙方）簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，其中第五條約定的有償服務(wù)費(fèi)包括車(chē)位維護(hù)費(fèi)用，地下停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)車(chē)位為80元／席／月，業(yè)主不按照協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間繳納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求補(bǔ)繳并從逾期之日起按照每日3‰交納違約金。因車(chē)位交付糾紛，劉某麗將開(kāi)發(fā)商河南某弘實(shí)業(yè)有限公司訴至一審法院，該院于2019年4月20日作出另案判決，認(rèn)定劉某麗的車(chē)位交付時(shí)間是2017年年底。劉某麗至今未繳納過(guò)車(chē)位維護(hù)費(fèi)，某弘物業(yè)公司催繳未果提起本案之訴，請(qǐng)求：依法判令劉某麗向其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用2720元，違約金4174.1元（違約金暫計(jì)至2019年5月31日，實(shí)際主張至付清物業(yè)服務(wù)費(fèi)之日），共計(jì)6894.1元。
二、裁判結(jié)果
法院生效判決認(rèn)為，某弘物業(yè)公司為案涉小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，劉某麗理應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)。因劉某麗未按時(shí)繳納車(chē)位維護(hù)費(fèi)，構(gòu)成違約，劉某麗應(yīng)向某弘物業(yè)公司支付1440元車(chē)位維護(hù)費(fèi)并承擔(dān)年利率5%的利息。關(guān)于劉某麗主張其不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)2018年11月20日之后的車(chē)位維護(hù)費(fèi)的問(wèn)題，因劉某麗存在違約行為，且劉某麗主張已經(jīng)解除合同的依據(jù)不足，不予支持。
三、典型意義
隨著城市汽車(chē)保有量的增加，民眾對(duì)車(chē)位的需求量上升，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃中即把小區(qū)車(chē)位規(guī)劃作為重要的組成部分。但小區(qū)建成交付后，車(chē)位維護(hù)費(fèi)或車(chē)位管理費(fèi)的繳納也成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間容易發(fā)生爭(zhēng)議的熱點(diǎn)問(wèn)題。因此，各方在簽訂物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，更加注重了對(duì)收取車(chē)位服務(wù)費(fèi)的協(xié)商約定。如果當(dāng)事人在合同中明確約定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付車(chē)位維護(hù)費(fèi)，并且內(nèi)容也不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，就應(yīng)當(dāng)誠(chéng)信履行合同義務(wù)。如果業(yè)主不按照約定支付車(chē)位維護(hù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴請(qǐng)求業(yè)主支付車(chē)位維護(hù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)依法予以支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平，關(guān)乎業(yè)主的居住環(huán)境和切身利益，業(yè)主依法享有選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利，但是物業(yè)服務(wù)合同實(shí)質(zhì)上應(yīng)當(dāng)是業(yè)主群體與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的合意與安排，物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán)利也是全體業(yè)主享有的權(quán)利，選聘與解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，并且還要符合法定程序。單一業(yè)主作出的解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或解除物業(yè)合同的意思表示，并不直接產(chǎn)生解聘的法律效力。本案中，劉某麗以其已告知某弘物業(yè)公司解除合同為由，主張不應(yīng)支付2018年11月20日之后的車(chē)位維護(hù)費(fèi)，不予支持。
案例索引
一審：鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（2019）豫0191民初29745號(hào)民事判決
二審：鄭州市中級(jí)人民法院（2020）豫01民終4570號(hào)民事判決
再審審查：河南省高級(jí)人民法院（2020）豫民申8194號(hào)民事裁定
案例五某谷物業(yè)公司與某谷時(shí)代廣場(chǎng)二期業(yè)委會(huì)、某鼎物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
——前期物業(yè)公司無(wú)權(quán)對(duì)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司的決定行使撤銷(xiāo)權(quán)、退出物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主移交物業(yè)設(shè)施及資料
一、基本案情
2007年1月1日，某谷物業(yè)公司與新鄉(xiāng)某谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，就某谷物業(yè)公司對(duì)某谷時(shí)代廣場(chǎng)二期提供前期物業(yè)管理服務(wù)，明確管理期限自合同生效之日起至該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與其所選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日止。2018年2月11日，某谷時(shí)代廣場(chǎng)二期召開(kāi)第二屆業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生了二期業(yè)委會(huì)，并向所在街道辦備案。二期業(yè)委會(huì)多次書(shū)面通知某谷物業(yè)公司對(duì)業(yè)主反映的“電梯故障，限制業(yè)主充水、充電，監(jiān)控設(shè)備故障”等問(wèn)題進(jìn)行整改，但雙方協(xié)商無(wú)果。2019年3月8日二期業(yè)委會(huì)發(fā)出“關(guān)于召開(kāi)新鄉(xiāng)市某谷時(shí)代廣場(chǎng)二期全體業(yè)主（樓長(zhǎng)）代表大會(huì)的公告”，準(zhǔn)備召開(kāi)業(yè)主（樓長(zhǎng)）代表大會(huì)，對(duì)小區(qū)選聘新物業(yè)管理公司等有關(guān)事宜進(jìn)行表決。2019年3月31日，二期業(yè)委會(huì)發(fā)出公告載明“……業(yè)主代表大會(huì)同意并授權(quán)二期業(yè)委會(huì)全面向社會(huì)公開(kāi)、公平、公正以招標(biāo)、議標(biāo)、邀標(biāo)的方式進(jìn)行重新選聘新的物業(yè)公司，本結(jié)果公告之日起由業(yè)主委員會(huì)立即執(zhí)行……”,公共上顯示有該小區(qū)所在辦事處監(jiān)督員范某、張某，社區(qū)監(jiān)督員齊某、崔某的簽字。該公告內(nèi)容系打印，未加蓋所在社區(qū)、辦事處的公章，監(jiān)督員亦未簽章。
2019年4月18日，二期業(yè)委會(huì)與某偉招標(biāo)有限公司簽訂招標(biāo)代理合同，委托該公司為案涉小區(qū)二期物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施招標(biāo)。2019年4月22日二期業(yè)委會(huì)向某谷物業(yè)公司發(fā)出邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)其報(bào)名參加小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的投標(biāo)工作。2019年5月16日，某鼎物業(yè)公司中標(biāo)，于2019年5月29日與二期業(yè)委會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。二期業(yè)委會(huì)提供的二期業(yè)主代表（樓長(zhǎng)）授權(quán)委托書(shū)中載明的委托期限為自2018年1月29日起至2023年1月28日止，多處出現(xiàn)一人書(shū)寫(xiě)、代簽、代投的情況。另案業(yè)主李某、趙某等提起業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)之訴，二審法院于2021年4月1日作出判決，認(rèn)為無(wú)充分證據(jù)證明二期業(yè)主大會(huì)作出的選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定違反法律規(guī)定，判決駁回李某、趙某等的訴訟請(qǐng)求。
二期業(yè)委會(huì)于2019年8月21日提起本案訴訟，要求某谷物業(yè)公司撤離該小區(qū)，并移交相關(guān)資料及設(shè)施等。
二、裁判結(jié)果
生效裁判認(rèn)為：案涉前期物業(yè)合同約定物業(yè)服務(wù)期限至二期業(yè)委會(huì)與其所選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同生效之日止。2019年5月29日，二期業(yè)委會(huì)經(jīng)公開(kāi)招標(biāo)的形式已另行與某鼎物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，某谷物業(yè)公司未能中標(biāo)，至此案涉前期物業(yè)合同因合同約定的條件成就而終止，且生效判決也駁回了該小區(qū)業(yè)主要求撤銷(xiāo)二期業(yè)主代表大會(huì)決議的訴請(qǐng)，故二期業(yè)委會(huì)要求某谷物業(yè)公司搬離涉案小區(qū)，并向其移交物業(yè)服務(wù)用房及監(jiān)控設(shè)施,于法有據(jù)。另《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料等物業(yè)管理所必需的資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)，二期業(yè)委會(huì)要求移交上述相關(guān)資料，符合規(guī)定應(yīng)予支持。某谷物業(yè)公司搬離涉案小區(qū)，應(yīng)對(duì)案涉車(chē)庫(kù)進(jìn)行移交，但所涉行為不得侵害建設(shè)單位的相關(guān)合法權(quán)益。二審法院判決撤銷(xiāo)一審判決，某谷物業(yè)公司搬離案涉小區(qū)，并向二期業(yè)委會(huì)移交物業(yè)服務(wù)用房、監(jiān)控設(shè)施、地下車(chē)庫(kù)及物業(yè)管理資料等。
三、典型意義
當(dāng)建筑建成后，需要開(kāi)始對(duì)建筑物及相關(guān)設(shè)施進(jìn)行管理，且隨著業(yè)主逐步入住，衛(wèi)生、安保、停車(chē)等相關(guān)服務(wù)需求同步產(chǎn)生，因此在初期甚至開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，由建設(shè)單位先行選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同是慣常做法。但法律對(duì)此類(lèi)合同進(jìn)行了一定的約束，即前期物業(yè)服務(wù)合同在約定期限屆滿(mǎn)或期限雖未滿(mǎn)但業(yè)主委員會(huì)與其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
業(yè)主有權(quán)作出選聘新物業(yè)公司的決定，按法律規(guī)定要符合專(zhuān)有部分占建筑物總面積及業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)“雙過(guò)半”要求。如果主張未達(dá)此要求，涉及的法律問(wèn)題是合同是否可撤銷(xiāo)而非合同本身是否生效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定，對(duì)業(yè)主大會(huì)作出選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，及業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同提出異議，并行使撤銷(xiāo)權(quán)的主體是小區(qū)的業(yè)主而非提供前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接在形式上表現(xiàn)為原企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域等，但本質(zhì)上是物業(yè)企業(yè)移交物業(yè)管理權(quán)。這些義務(wù)并非源于當(dāng)事人合同約定，而是源于法律的規(guī)定，對(duì)該義務(wù)的理解應(yīng)為法定義務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的后合同義務(wù)主要有退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、資料等。
案例索引
一審：新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)人民法院（2020）豫0702民初7264號(hào)民事判決
二審：新鄉(xiāng)市中級(jí)人民法院（2021）豫07民終1475號(hào)民事判決
再審審查：河南省高級(jí)人民法院（2021）豫民申5482號(hào)民事裁定
案例六某友物業(yè)公司與王某軒物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
——業(yè)主委員會(huì)選聘新的物業(yè)公司后，原物業(yè)公司拒不退出，無(wú)權(quán)繼續(xù)收取物業(yè)費(fèi)
一、基本案情
2014年5月16日，某友物業(yè)公司與海某漢都小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《海某漢都物業(yè)服務(wù)合同書(shū)》，并二次續(xù)簽。2018年4月26日，信陽(yáng)市某友物業(yè)公司在小區(qū)公告欄發(fā)布《海某漢都全體業(yè)主告知書(shū)》，聲明物業(yè)服務(wù)合同到期后，如在2018年5月10日前未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，其屆時(shí)將依約退出服務(wù)。后雙方未續(xù)簽合同，某友物業(yè)公司也未退出物業(yè)服務(wù)。雙方多次協(xié)商未果后，2018年7月22日，海某漢都業(yè)主委員會(huì)向某友物業(yè)公司書(shū)面告知解聘之。2018年8月2日，海某漢都業(yè)主委員會(huì)發(fā)布選聘新物業(yè)公司的公告。期間，因某友物業(yè)公司退出小區(qū)及辦理交接手續(xù)等事宜，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，多次前往相關(guān)辦事處、居委會(huì)等部門(mén)協(xié)調(diào)。新物業(yè)某智慧服務(wù)公司于2018年12月份正式入駐該小區(qū)。
王某軒為該海某漢都小區(qū)業(yè)主，因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，從2014年4月28日起未交納物業(yè)費(fèi)用，并于2018年12月15日將8月至12日的水費(fèi)交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。某友物業(yè)公司將王某軒訴至法院，請(qǐng)求依法判令：王某軒支付拖欠的2014年4月28日至2018年11月28日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)4875元及利息；拖欠的水費(fèi)及利息。
二、裁判結(jié)果
法院生效裁判認(rèn)為：關(guān)于某友物業(yè)公司是否有權(quán)主張2018年4月29日至2018年11月28日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?lt;關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題>的解釋》第十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必須的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，不予支持。本案中，2018年4月29日至2018年11月28日，雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同到期后，小區(qū)業(yè)委會(huì)雖尚未和新的物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但已明確要求某友物業(yè)公司退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，某友物業(yè)公司仍請(qǐng)求該期間的物業(yè)費(fèi)，無(wú)法律依據(jù)，不予支持。
關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，某友物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)雖存在一定瑕疵，但基本完成了物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項(xiàng)，綜合考慮案涉因素，對(duì)物業(yè)費(fèi)已酌情予以調(diào)整，在原收費(fèi)的基礎(chǔ)上扣減20%。扣除2018年4月29日至2018年11月28日期間的物業(yè)費(fèi)，并扣減20%后，王某軒應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)為3365元。
三、典型意義
實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏服務(wù)意識(shí)，存在公共設(shè)施維護(hù)、垃圾清理不及時(shí)、車(chē)輛亂停亂放、安保措施不利等問(wèn)題，法律規(guī)定，這種情況下，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解除、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)后，業(yè)主委員會(huì)選擇與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)協(xié)議，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)或者新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，配合新物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。如果原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予配合物業(yè)設(shè)施及資料的移交，拒不退出小區(qū)，其無(wú)權(quán)要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償損失。
本案例，依法保障了業(yè)主委員會(huì)更換不稱(chēng)職的物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)占用小區(qū)物業(yè)服務(wù)設(shè)施，強(qiáng)行收取物業(yè)費(fèi)的行為進(jìn)行了否定性的評(píng)價(jià)，有利于做好新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的移交工作，保證物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與連續(xù)性。
案例索引
一審：河南省信陽(yáng)市浉河區(qū)人民法院（2019）豫1502民初5072號(hào)民事判決
二審：河南省信陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2019）豫15民終5083號(hào)民事判決
案例七某邦物業(yè)管理有限公司訴段某某等六人物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
——法官深入實(shí)地走訪勘驗(yàn) 就地調(diào)解六起物業(yè)糾紛
一、基本案情
2019年1月，許昌某邦物業(yè)管理有限公司與許昌市魏都區(qū)某泰家園業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，由許昌某邦物業(yè)管理有限公司對(duì)某泰家園一期提供物業(yè)管理服務(wù)。該小區(qū)是惠民工程，住房系經(jīng)濟(jì)適用房，段某某等6人為該小區(qū)業(yè)主，其認(rèn)為物業(yè)公司在車(chē)位、綠化、安全管理、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)態(tài)度等方面存在很多問(wèn)題，多次向社區(qū)反映，一直未得到妥善處理，聯(lián)合起來(lái)以拒繳物業(yè)費(fèi)的方式與物業(yè)公司對(duì)抗，個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)達(dá)2年之久。許昌某邦物業(yè)管理有限公司與欠費(fèi)業(yè)主多次溝通協(xié)商相關(guān)費(fèi)用未果，于2021年6月分別將段某某6戶(hù)業(yè)主訴至法院，要求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。
二、處理結(jié)果
許昌市魏都區(qū)人民法院受理該案件后，法官認(rèn)真研判案情，本著減輕當(dāng)事人訴累、節(jié)省司法資源、盡量一次性解決糾紛、避免出現(xiàn)矛盾裁判的原則，將6起案件合并進(jìn)行審理，并分析形成裁判及解決問(wèn)題的思路。首先到小區(qū)走訪，積極與業(yè)主溝通，耐心傾聽(tīng)業(yè)主們的意見(jiàn)，并向業(yè)主講解物業(yè)公司的工作職責(zé)、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，及不繳納物業(yè)費(fèi)的法律后果。同時(shí)，針對(duì)物業(yè)公司服務(wù)不達(dá)標(biāo)而引起小區(qū)業(yè)主不滿(mǎn)的情況，建議物業(yè)公司制定整改報(bào)告的同時(shí)酌情降低一些費(fèi)用，并敦促他們重視業(yè)主需求，暢通溝通渠道，完善物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過(guò)多輪溝通，最終促使雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，物業(yè)公司表示會(huì)認(rèn)真聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，切實(shí)履行整改報(bào)告，提升服務(wù)質(zhì)量，6戶(hù)業(yè)主主動(dòng)向物業(yè)公司按照雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)支付了相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)公司申請(qǐng)撤訴，本案得以順利調(diào)解結(jié)案。
三、典型意義
本案集中表現(xiàn)出了物業(yè)糾紛案件的特點(diǎn)，即群體性，本案起訴的業(yè)主有6名，但背后是大量潛在未起訴的業(yè)主，案件的處理具有較強(qiáng)的示范效應(yīng)，處理不慎，就可能引發(fā)群體性矛盾糾紛；物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主朝夕相處，“冰凍三尺，非一日之寒”，通過(guò)審判，修復(fù)關(guān)系、重建信任，才是化解矛盾糾紛的終極目的。
本案的處理也集中體現(xiàn)了人民法院處理物業(yè)糾紛的工作理念與方法。合議庭接到案件后，就確立了強(qiáng)化調(diào)解，幫助當(dāng)事人理順情緒，解開(kāi)心結(jié)，實(shí)質(zhì)化解矛盾糾紛的工作思路，在正式開(kāi)庭前，深入社區(qū)進(jìn)行走訪，現(xiàn)場(chǎng)勘察物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀，與小區(qū)業(yè)主、物業(yè)企業(yè)深入溝通，準(zhǔn)確把握雙方矛盾的根源、起因和癥結(jié)。在充分了解情況、查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，就地展開(kāi)調(diào)解和普法宣講工作，最終促成雙方互相理解，互諒互讓?zhuān)_(dá)成了調(diào)解協(xié)議，6起糾紛及潛在的大量糾紛得以一攬子圓滿(mǎn)解決。當(dāng)事人冒雨給法官送來(lái)“人民公仆 執(zhí)法為民”的錦旗。該系列案件的圓滿(mǎn)處理，既解決了長(zhǎng)期困擾雙方的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)等實(shí)際問(wèn)題，也給小區(qū)居民上了一場(chǎng)生動(dòng)的普法教育課，為構(gòu)建“和諧社區(qū)”、“無(wú)訟社區(qū)”注入了強(qiáng)大法治力量。
一審法院：許昌市魏都區(qū)人民法院（2021）豫1002民初2699號(hào)民事調(diào)解書(shū)
