破局房地產(chǎn)困境：盤活存量，助力安居
張慶明?
在中國，盡管部分家庭擁有兩套或多套房產(chǎn)，但無房戶依然存在，住房市場呈現(xiàn)出復(fù)雜多樣的現(xiàn)狀。根據(jù)國家統(tǒng)計局2024年發(fā)布的數(shù)據(jù)，中國城鎮(zhèn)居民的住房自有率約為70%，這意味著仍有約30%的城鎮(zhèn)居民沒有自有住房。同時，中國家庭戶均擁有住房1.5套，其中58.4%的家庭擁有一套住房，31.0%的家庭擁有兩套住房，10.5%的家庭擁有三套及以上住房。這種現(xiàn)象反映了住房資源在不同家庭之間的分布不均衡。?
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨諸多挑戰(zhàn)的背景下，一方面，大量閑置房產(chǎn)未能得到有效利用，造成了資源的浪費(fèi)；另一方面，眾多無房戶卻因購房或租賃成本過高而難以滿足居住需求。這種矛盾的存在不僅影響了社會的公平與和諧，也制約了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。然而，我們堅信，通過一系列創(chuàng)新舉措和多方協(xié)同努力，這一矛盾一定能夠得到有效化解，房地產(chǎn)市場也必將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。?
一、人口結(jié)構(gòu)變化：從硬剛需到偽剛需的轉(zhuǎn)變?
人口問題是房地產(chǎn)行業(yè)的核心。隨著人口增長放緩甚至減少，住房需求從過去的“硬剛需”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤皞蝿傂琛薄＿@意味著，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┬桕P(guān)系更加復(fù)雜的狀態(tài)。在這種情況下，我們必須重新審視住房的供給與需求，尋找新的平衡點。?
（一）精準(zhǔn)把握需求?
政策層面應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化人口政策，鼓勵生育的同時，合理引導(dǎo)人口流動，使人口分布與住房資源更加匹配。例如，一些大城市可以通過積分落戶政策，吸引高學(xué)歷、高技能人才，同時為他們提供相應(yīng)的住房支持。此外，針對不同年齡段、不同收入層次的人群，制定差異化的住房支持政策。對于年輕無房戶，可通過提供低息貸款、購房補(bǔ)貼等方式降低其購房門檻；對于收入較低的群體，加大保障性住房的供給力度，確保其基本居住需求得到滿足。?
（二）優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)?
房地產(chǎn)開發(fā)商需要根據(jù)人口結(jié)構(gòu)的變化，調(diào)整住房產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)。例如，開發(fā)更多適合小家庭、單身人士的中小戶型住房，滿足多樣化的居住需求。同時，關(guān)注人口老齡化趨勢，開發(fā)適合老年人的養(yǎng)老型住宅，配備完善的醫(yī)療和生活服務(wù)設(shè)施。?
二、開發(fā)商資金鏈與市場信心的協(xié)同修復(fù)?
開發(fā)商資金鏈緊張是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的突出問題，而市場信心不足又加劇了這一困境。要解決這一矛盾，需要從資金支持和信心提振兩方面入手。?
（一）資金支持?
金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加大對房地產(chǎn)企業(yè)的合理信貸支持，優(yōu)化貸款審批流程，緩解開發(fā)商資金壓力。同時，政府可通過設(shè)立專項基金，對資金鏈緊張但項目有潛力的開發(fā)商進(jìn)行扶持，防止樓盤爛尾。例如，2024年，某地方政府設(shè)立了房地產(chǎn)紓困基金，專門用于解決爛尾樓問題，保障購房者的權(quán)益。?
（二）信心提振?
加強(qiáng)政策宣傳和市場預(yù)期管理，通過穩(wěn)定房價、加快項目交付等措施，逐步恢復(fù)購房者信心。例如，2024年央行下調(diào)首套和二套房首付比例，取消全國房貸利率下限，下調(diào)公積金貸款利率等政策，有效刺激了市場需求。同時，政府可以通過舉辦房地產(chǎn)交易會、線上看房平臺等方式，為購房者和開發(fā)商搭建溝通橋梁，促進(jìn)市場交易。?
三、房價波動與市場穩(wěn)定的長效機(jī)制?
房價波動引發(fā)的焦慮情緒嚴(yán)重影響了市場的穩(wěn)定。為此，需要建立房價穩(wěn)定長效機(jī)制。?
（一）加強(qiáng)市場監(jiān)測?
政府應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和調(diào)控，防止房價大起大落。根據(jù)不同城市的市場情況，靈活調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。例如，一些熱點城市可以通過增加土地供應(yīng)來緩解供需矛盾，穩(wěn)定房價。?
（二）推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革?
通過稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，抑制投機(jī)性購房需求，促進(jìn)住房資源的合理配置。同時，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，打擊違法違規(guī)行為，維護(hù)市場秩序，為購房者創(chuàng)造一個公平、透明的市場環(huán)境。?
四、地方政府財政收入與房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的平衡?
地方政府財政收入減少，影響了公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金供應(yīng)，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。解決這一問題，需要創(chuàng)新財政收入模式和優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)。?
（一）拓寬財政收入渠道?
地方政府應(yīng)逐步降低對土地出讓金的依賴，拓寬財政收入渠道。例如，通過發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，增加稅收收入。同時，中央政府可加大對地方財政的轉(zhuǎn)移支付力度，緩解地方財政壓力，確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。?
（二）優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)?
將有限的資金優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升城市的宜居性和吸引力。例如，一些城市通過加大保障性住房建設(shè)力度，改善了低收入群體的居住條件，同時也提升了城市的整體形象。?
五、就業(yè)市場風(fēng)險與房地產(chǎn)市場的良性互動?
房地產(chǎn)行業(yè)的低迷增加了就業(yè)市場風(fēng)險，而就業(yè)市場的不穩(wěn)定又進(jìn)一步抑制了購房需求。要打破這一惡性循環(huán)，需要促進(jìn)房地產(chǎn)市場與就業(yè)市場的良性互動。?
（一）產(chǎn)業(yè)升級與就業(yè)創(chuàng)造?
鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，發(fā)展綠色建筑、智能家居等新興產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造更多高質(zhì)量的就業(yè)崗位。同時，政府可通過產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)增長。例如，加大對建筑裝修、物業(yè)管理等行業(yè)的扶持力度，緩解就業(yè)壓力。?
（二）職業(yè)技能培訓(xùn)?
加強(qiáng)職業(yè)技能培訓(xùn)，提高勞動者素質(zhì)，使其更好地適應(yīng)房地產(chǎn)市場變化帶來的就業(yè)需求。通過開展針對性的培訓(xùn)課程，幫助勞動者掌握新的技能，提升就業(yè)競爭力。?
六、盤活閑置存量房產(chǎn)的創(chuàng)新舉措?
盤活閑置存量房產(chǎn)是解決矛盾的關(guān)鍵。政府可出臺相關(guān)政策，鼓勵開發(fā)商將閑置房產(chǎn)改造為租賃住房、辦公空間或商業(yè)綜合體，通過多元化經(jīng)營提高房產(chǎn)利用率。?
（一）政策支持?
出臺稅收優(yōu)惠、財政補(bǔ)貼等政策，支持企業(yè)將閑置廠房改造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。例如，某城市通過給予稅收優(yōu)惠，鼓勵企業(yè)將閑置廠房改造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，既解決了閑置問題，又帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。?
（二）共享經(jīng)濟(jì)模式?
借鑒國外經(jīng)驗，建立房產(chǎn)共享平臺，將閑置房產(chǎn)信息發(fā)布在平臺上，供有需求的人群選擇，實現(xiàn)閑置房產(chǎn)的短期租賃或共享使用。這種模式不僅可以提高房產(chǎn)利用率，還可以滿足不同人群的多樣化需求。?
七、加強(qiáng)政策協(xié)同與多方合作?
解決閑置存量房產(chǎn)與無房戶之間的矛盾，需要政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)等多方協(xié)同合作。?
（一）政府引導(dǎo)?
政府應(yīng)加強(qiáng)政策引導(dǎo)和監(jiān)管，確保各項政策措施落地見效。例如，通過制定詳細(xì)的政策文件，明確各方責(zé)任和義務(wù)，推動政策落實。?
（二）多方參與?
開發(fā)商要積極履行社會責(zé)任，主動調(diào)整經(jīng)營策略，通過降價促銷、優(yōu)化產(chǎn)品等方式滿足市場需求。金融機(jī)構(gòu)要充分發(fā)揮資金支持作用，為房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展提供保障。同時，加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會、社會組織等各方力量的參與，形成全社會共同推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的良好氛圍。?
八、展望未來：構(gòu)建房地產(chǎn)市場新生態(tài)?
展望未來，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個新的發(fā)展階段。隨著政策的不斷完善和市場的逐步調(diào)整，房地產(chǎn)市場將從過去的粗放式發(fā)展向精細(xì)化、多元化方向轉(zhuǎn)變。?
（一）優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)?
保障性住房與商品房協(xié)同發(fā)展，滿足不同層次人群的居住需求。同時，房地產(chǎn)市場將更加注重品質(zhì)和服務(wù)，綠色、智能、人文將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵詞。?
（二）推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?
通過盤活閑置存量房產(chǎn)、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)政策協(xié)同等措施，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。我們堅信，在各方共同努力下，房地產(chǎn)市場將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，閑置存量房產(chǎn)與無房戶之間的矛盾也將得到有效化解，實現(xiàn)安居樂業(yè)的美好愿景。?
房地產(chǎn)市場的未來充滿希望，只要我們堅定信心、積極應(yīng)對挑戰(zhàn)，就能開創(chuàng)健康發(fā)展的新局面！
張慶明，原泰安市政協(xié)副主席、市一級巡視員。
