<fieldset id="oqblw"></fieldset>
精華熱點(diǎn) 中國樓市神話或許正走向終結(jié)
最近一個震驚的數(shù)據(jù)正引發(fā)了廣泛關(guān)注。中國房地產(chǎn)市場總價值從巔峰時期的四百五十萬億到現(xiàn)在已蒸發(fā)了超過一百萬億。這個數(shù)字意味著什么？相當(dāng)于三個德國的經(jīng)濟(jì)總量消失了，很多人現(xiàn)在還在納悶。為什么房價會跌得如此慘烈？為什么曾經(jīng)被奉為永遠(yuǎn)只漲不跌的房子，現(xiàn)在卻變成了燙手山芋？這背后到底隱藏著怎樣的深層次邏輯，涉及到的是財富的快速積累，還是一場無法逃脫的騙局？
說白了，答案很簡單，因?yàn)檫@場持續(xù)了二十多年的房地產(chǎn)盛宴，從頭到尾就是一場精心策劃的財富收割。但是如果你以為這只是一場簡單的經(jīng)濟(jì)泡沫，那就太天真了。這背后隱藏著一整套復(fù)雜的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯，涉及到國家發(fā)展戰(zhàn)略、貨幣政策、人口紅利、國際經(jīng)競爭等多個層面。我們先來看看這個局是怎么布下的。二零零零年，中國加入w t o后，對外貿(mào)易井噴式發(fā)展，各種工廠遍地開花，工作崗位比人還多。那個時候普通打工人的收入確實(shí)在增長。老百姓口袋里開始有余錢了，關(guān)鍵問題來了，怎么讓這些錢持續(xù)流動起來，制造更多的經(jīng)濟(jì)增長呢？這里就涉及到一個核心的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、儲蓄悖論，當(dāng)所有人都把錢存起來，整個社會的消費(fèi)就會下降，經(jīng)濟(jì)就會停滯。但如果讓大家都去借錢消費(fèi)，尤其是借未來的錢消費(fèi)，就能創(chuàng)造出巨大的需求，拉動整個經(jīng)濟(jì)的增長。最高明的策略就是讓老百姓借債消費(fèi)，而且還要預(yù)知未來幾十年的收入，房子就成了最理想的載體。因?yàn)橘I房不光要掏空，現(xiàn)在的存款還要背負(fù)二十年甚至三十年的債務(wù)。這樣一來，一個人未來三十年的收入就被提前套牢了。
但是當(dāng)時的老百姓對買房并不狂熱怎么辦？這就需要一套系統(tǒng)性的社會工程，來改造國民心理。第一，招制度性綁架設(shè)立住房公積金制度，直接從薪水里扣錢，專門用來買房，這不是簡單的儲蓄，而是強(qiáng)制性的資金導(dǎo)向。公務(wù)員和事業(yè)單位成了第一批小白鼠，他們確實(shí)成了最早的既得利益者。這種示范效應(yīng)極其重要，讓老百姓覺得連公務(wù)員都在買房，我們也得買。第二招，結(jié)構(gòu)性逼迫，通過城市化進(jìn)程，逼迫農(nóng)民進(jìn)城怎么逼？很簡單，大幅下調(diào)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口門檻，讓低價的進(jìn)口農(nóng)產(chǎn)品沖擊國內(nèi)市場。還記得當(dāng)年的進(jìn)口大豆嘛，價格比本土的便宜一大截，直接把無數(shù)農(nóng)民擠破產(chǎn)了。這背后其實(shí)是一個深層的經(jīng)濟(jì)邏輯。通過開放農(nóng)業(yè)市場，釋放農(nóng)村勞動力，為工業(yè)化提供廉價勞動力，但副作用就是農(nóng)民失去土地，必須進(jìn)城買房、安家。第三招，文化性死腦，通過媒體和影視作品瘋狂宣傳，把買房塑造成結(jié)婚的剛需什么結(jié)婚？三大件什么丈母娘經(jīng)濟(jì)都是這么炒作出來的，這種文化建構(gòu)非常成功。他把一個經(jīng)濟(jì)行為包裝成了社會道德，沒房子就結(jié)不了婚，沒房子就是失敗者。這種道德綁架的殺傷力有多大？無數(shù)年輕人為了結(jié)婚，不惜掏空六個錢包買房。第四，招，權(quán)力性捆綁，把戶口教育、醫(yī)療全部和房子捆綁。農(nóng)民工的子女要在城里讀書，抱歉，沒有本地戶口不行，想要戶口先買房，這一招最陰險。因?yàn)樗昧巳祟愖罨镜男枨?，對下一代的關(guān)愛，每個做父母的都不希望孩子輸在起跑線上。為了孩子的前途再苦再累，也要咬牙買房。這套連環(huán)套下來，房價開始瘋狂飆升，但這還不夠，還需要金融杠桿的。最后放大買房可以加杠桿首付，只要三成，剩下的七成可以貸款，這意味著什么？本來只能買一套房的錢，現(xiàn)在可以買三套房，
杠桿的威力就是這么恐怖，它可以讓財富快速膨脹，也可以讓風(fēng)險成倍放大。這種杠桿機(jī)制背后，有著深刻的貨幣學(xué)原理。當(dāng)銀行放貸買房時，實(shí)際上是在創(chuàng)造貨幣，每一筆房貸都相當(dāng)于向市場投放了新的流動性房價上漲，抵押物價值增加，銀行更愿意放貸，更多資金進(jìn)入房市房價進(jìn)一步上漲，這就形成了一個正反饋循環(huán)，直到泡沫破裂。在這個過程中，銀行賺得盆滿缽滿，地方政府通過賣地獲得了巨額資金，開發(fā)商們一個個身價飆升。但是普通老百姓呢，他們用為來三十年的收入買了一套，可能永遠(yuǎn)不會漲價的房子。更荒唐的是，很多人買房根本不是為了住，而是為了炒作房子，空著也不出租，就等著漲價克現(xiàn)這種擊鼓傳花的把戲，最終總要有人成為最后的還大頭?，F(xiàn)在股聲停了，音樂結(jié)束了，大家才發(fā)現(xiàn)手里拿著的不是金子，而是一個隨時可能引爆的定時炸彈。
從國際經(jīng)驗(yàn)來看，這種模式并不新鮮。日本在八十年代末，美國在二零零八年之前都經(jīng)歷過類似的房地產(chǎn)泡沫，但中國的情況有其特殊性。第一，規(guī)模空前龐大，第二，持續(xù)時間更長。第三，涉及面更廣，幾乎覆蓋了所有城市家庭。全國有多少套空置房？官方數(shù)據(jù)說是七千萬套，民間估算，超過一億套，這些房子夠兩三億人居住，但他們就那么空著，既不產(chǎn)生租金回報，也不創(chuàng)造任何價值。這種資源配置的扭曲程度令人震驚。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，任何商品的過度供給，都會導(dǎo)致價格下跌。房地產(chǎn)也不例外，當(dāng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過真實(shí)需求時，價格必然回歸。理性。更嚴(yán)重的是，這場游戲透支了整個社會的消費(fèi)潛力，形成了一個惡性循環(huán)。高房價、高房貸低，消費(fèi)內(nèi)需不振，經(jīng)濟(jì)增長乏力，收入增長停滯。更難承受高房價，大部分家庭的收入都用來還房貸，哪里還有錢去消費(fèi)其他東西。這種影響是全方位的。在個人層面，老百姓背負(fù)巨額房貸，消費(fèi)能力被嚴(yán)重削弱。在企業(yè)層面同樣面臨訂單，減少成本上升。很多公司開始裁員或者關(guān)門，在政府層面也不好過，土地出讓金，大幅減少，財政收入斷崖式下跌，但債務(wù)和支出壓力依然巨大，國外的情況也不容樂觀。歐美國家正在和我們經(jīng)濟(jì)脫鉤，出口訂單大幅萎縮，以前靠出口賺外匯的時代已經(jīng)過去了?，F(xiàn)在必須依靠內(nèi)需來拉動經(jīng)濟(jì)增長，但是內(nèi)需從哪里來？老百姓的錢都被房子榨干了？現(xiàn)在我們正在進(jìn)入一個全新的經(jīng)濟(jì)周期，這個周期的特征就是去杠桿和還債。
個人要還房貸企業(yè)要還貸款，地方政府要償還債務(wù)，在這個過程中，流動性會越來越緊張，經(jīng)濟(jì)增長會越來越艱難。這種去杠桿過程，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫做債務(wù)通縮。當(dāng)所有人都在還債時，市場上的貨幣供應(yīng)量實(shí)際上在減少物價下跌，經(jīng)濟(jì)萎縮。日本在九零年代就經(jīng)歷過這樣的過程，用了將近三十年才走出陰霾。房地產(chǎn)行業(yè)的問題還在持續(xù)發(fā)酵，各種房企爆雷的消息不斷傳出，從恒大到融創(chuàng)，從家兆業(yè)到澳元，一個個曾經(jīng)的地產(chǎn)巨頭相繼倒下，這些企業(yè)的倒閉不僅影響到購房者的利益，也會波及到整個金融系統(tǒng)銀行的壞賬在增加，因?yàn)榉績r下跌，很多房貸已經(jīng)變成了不割資產(chǎn)。什么叫負(fù)資產(chǎn)？就是房子的市值已經(jīng)低于未償還的貸款金額。這種情況下，借款人寧愿斷供，也不愿意繼續(xù)還貸銀行的損失可想而知，從金融系統(tǒng)風(fēng)險的角度看，這種情況極其危險，銀行是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的血管，如果銀行出現(xiàn)大規(guī)模壞賬，整個經(jīng)濟(jì)體系都可能面臨崩潰。這就是為什么各國政府都對房地產(chǎn)泡沫如此重視的原因，地方政府面臨著獨(dú)特的財政體制問題，他們承擔(dān)了大量的公共服務(wù)職能，但稅收權(quán)主要在中央土地出讓金成了地方政府的重要收入來源。這種模式在房地產(chǎn)繁榮時期還能維持，但現(xiàn)在已經(jīng)難以為繼。這就是為什么現(xiàn)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)政策面臨如此大的困境，傳統(tǒng)的刺激政策已經(jīng)失效，因?yàn)閱栴}的根源不在于流動性不足，而在于需求結(jié)構(gòu)的根本性扭曲，各地都在想辦法刺激樓市什么降首付降利率，放寬限購各種政策輪番上陣，但是效果如何，市場的反應(yīng)并不熱烈，因?yàn)槔习傩找呀?jīng)被下怕了，也沒有那么多錢了。更深層次的問題在于，這種刺激政策實(shí)際上是在延續(xù)舊有的發(fā)展模式，而不是在尋找新的增長點(diǎn)。如果繼續(xù)依賴房地產(chǎn)來拉動，經(jīng)濟(jì)，只會讓泡沫變得更大，最終的破裂也會更加慘烈。從國際比較的角度看，成功轉(zhuǎn)型的經(jīng)濟(jì)體都有一個共同特點(diǎn)，即從房地產(chǎn)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動。
韓國在九零年代，德國在二十一世紀(jì)初都經(jīng)歷過類似的轉(zhuǎn)型，但這個過程往往伴隨著短期的經(jīng)濟(jì)陣痛，未來的路在哪里？如果沒有新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，沒有新的消費(fèi)熱點(diǎn)。這個下降的周期可能會持續(xù)很長時間，制造業(yè)需要升級，科技創(chuàng)新需要突破新能源、人工智能。這些新興產(chǎn)業(yè)需要發(fā)展壯大，但是這些都需要時間，也需要大量的資金投入。問題是，當(dāng)大部分資金都被房地產(chǎn)綁架時，哪里還有錢去投資這些新興產(chǎn)業(yè)，這就是資源配置扭曲帶來的長期后果，短期內(nèi)創(chuàng)造了虛假的繁榮，長期內(nèi)卻損害了經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新能力。對于普通人來說，最重要的是要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，不要再抱著房價會重新暴漲的幻想。房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束了，接下來是漫長的調(diào)整期。在這個過程中，現(xiàn)金為王穩(wěn)定的收入來源比什么都重要，更重要的是要重新思考，什么是真正的財富？房子只是居住工具，不是財富本身，真正的財富是知識、技能、創(chuàng)新能力以及對未來趨勢的洞察力。在即將到來的新經(jīng)濟(jì)時代，這些才是最寶貴的資產(chǎn)。這場房地產(chǎn)調(diào)整背后的深層邏輯告訴我們，任何依賴單一產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)模式都是不可持續(xù)的，唯有在調(diào)整中找到新的增長點(diǎn)，在變化中把握機(jī)遇，才能真正走向高質(zhì)量發(fā)展的未來。
最后我想說，在中國想要獲得財富，必須看清國內(nèi)經(jīng)濟(jì)趨勢，并且順應(yīng)時代的發(fā)展。相反，如果你現(xiàn)在覺得錢越來越難賺，那么你要反思一下，是不是你的思維已經(jīng)落后了？導(dǎo)致了你掉入了同質(zhì)化競爭的深淵里。我推薦你不妨看一下我櫥窗里的金思維認(rèn)知課老師會用淺顯易懂的大白話給你講明白經(jīng)濟(jì)學(xué)理的常識，幫助你對金錢有一個更深刻全面的理解。（網(wǎng)文）
