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精華熱點(diǎn) 工作研究
探討小區(qū)物管服務(wù)工作的新出路
作者 石頭
改革開放四十多年來(lái)全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍，蓬勃發(fā)展，隨之物管服務(wù)企業(yè)也蒸蒸日上，國(guó)家為了規(guī)范行業(yè)管理，提升小區(qū)管理服務(wù)水平，使廣大業(yè)主有一個(gè)舒適安靜優(yōu)質(zhì)的居住生活環(huán)境，近幾年來(lái)各級(jí)政府陸續(xù)出臺(tái)了《物權(quán)法》→民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等一系列政策法規(guī)。其中倡導(dǎo)并組建城市居住小區(qū)業(yè)主委會(huì)是搞好小區(qū)管理服務(wù)工作的一個(gè)重要舉措。
小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是本小區(qū)廣大業(yè)主的群眾自治組織，它為業(yè)主代言發(fā)聲，監(jiān)督協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好本小區(qū)物管服務(wù)工作，這是它的根本宗旨。但從多年來(lái)其工作實(shí)踐來(lái)看他們的組建和工作狀況全憑廣大業(yè)主及其委員會(huì)各個(gè)成員自己的自覺(jué)和熱忱，在政府管理序列里他們無(wú)名次，無(wú)編制，無(wú)薪酬，責(zé)任不小，權(quán)利和工作條件卻十分有限。當(dāng)前多數(shù)業(yè)主為其生計(jì)奔忙，真正能為小區(qū)建設(shè)和公益事業(yè)建言獻(xiàn)策、身體力行者并不太多，不少人甚至認(rèn)為事不關(guān)己，高高掛起。
這種情況致使小區(qū)業(yè)委會(huì)工作不時(shí)處于進(jìn)退兩難境地，這方面帶有普遍性的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面。
1、業(yè)委會(huì)每屆自愿報(bào)名參選的業(yè)主越來(lái)越少，大部分人認(rèn)為業(yè)委會(huì)是個(gè)吃力不討好的工作，提提意見可以，讓其實(shí)際參與工作他們卻不愿，往屆人員屆滿基本上也不愿再連任。一方面人們說(shuō)此事重要，是小區(qū)廣大業(yè)主生活中的一件大事，一方面許多人對(duì)此缺乏熱情，國(guó)家從政策層面也缺乏有效支持。這是其工作中遇到的最大困難和問(wèn)題。
2、從近幾年的工作實(shí)踐和政策解讀中，基層政府和相關(guān)部門對(duì)業(yè)委會(huì)要求門檻越來(lái)越高，這與前邊第一個(gè)問(wèn)題正好形成了更大的反差 ，譬如有的要求業(yè)委會(huì)候選人年齡不得超過(guò)70歲。 這就從政策層面首先將這個(gè)年齡以上的一部分有能力有意愿為其工作的人排除在其組織隊(duì)伍以外。
還有要求業(yè)委會(huì)候選人必須是業(yè)主。對(duì)于業(yè)主的定義，現(xiàn)在只認(rèn)房本登記業(yè)主，這就顛覆了人們以往的認(rèn)知，“軍功章有他的一半也有我的一半”的傳統(tǒng)。說(shuō)不定產(chǎn)權(quán)證上未見其名的配偶，或其父母子女也是該房屋產(chǎn)權(quán)的實(shí)際出資人。按現(xiàn)在規(guī)定只認(rèn)本本，許多業(yè)主認(rèn)為這些規(guī)定呆板教條，缺乏人性化，認(rèn)為這些都有意無(wú)意影響并阻礙了業(yè)委會(huì)的組建，把業(yè)委會(huì)人選從原本百里挑一變成了五十里挑一或三十、二十里挑一，人為縮小了其團(tuán)隊(duì)的挑選余地。
3、關(guān)于維修基金的使用也常是物業(yè)企業(yè)同業(yè)委會(huì)易形成的一個(gè)矛盾焦點(diǎn)。物業(yè)企業(yè)為了小區(qū)有關(guān)項(xiàng)目維修有資金保障，也許真正需動(dòng)用維修金，他們總希望申報(bào)動(dòng)用維修基金，也許他們有時(shí)出于利益考慮，能往這方面靠便盡量靠，而業(yè)委會(huì)為住戶長(zhǎng)遠(yuǎn)利益則讓其能小修則不要大改，盡量少用或不用維修金，盡量讓物業(yè)企業(yè)通過(guò)日常維修來(lái)解決問(wèn)題。究竟大改好還是小修好一時(shí)又無(wú)法界定，雙方為此爭(zhēng)紛不斷。按講這也十分正常，但作為住戶因某些房屋或設(shè)施破損而受害，后邊不斷催促，這樣有時(shí)便形成三方抑或四方扯皮、互相埋怨、推責(zé)，表面看大家都為了工作，私下里有的卻暗流涌動(dòng)，詭波云譎。受害住戶火燒眉毛，不免出言不遜。物業(yè)則有時(shí)有意無(wú)意推責(zé)于業(yè)委會(huì)“不作為、不表態(tài)、不同意?！睒I(yè)委會(huì)又無(wú)專人，許多時(shí)候遇事只能自掏腰包跑路，又是咨詢，又是協(xié)調(diào)，然后拿出自己認(rèn)為合理的意見，而這個(gè)意見往往使有人感到不滿，表面上看大家的目的都是想把事辦好，實(shí)際上有些人總有自己的小九九，致使不少正常工作扯皮往往大于合作。甚而有人認(rèn)為業(yè)委會(huì)多事、外行，很多時(shí)候它們受了辛苦還遭人嫌棄，實(shí)在有點(diǎn)冤枉。有的則認(rèn)為物業(yè)無(wú)能，只收錢，不辦事，或者辦事拖拉，解決問(wèn)題只搔皮毛，不解決根本。
關(guān)于這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析，這里也不便定論某個(gè)方面的是與非，但在此類工作上幾方極易形成扯皮卻是顯而易見的。業(yè)主希望我們的物管服務(wù)工作反應(yīng)及時(shí)，解決問(wèn)題迅速有效，節(jié)省開支，少花錢，多辦事，辦好事，既有監(jiān)督，不致產(chǎn)生一言堂、又不互相扯皮這樣一個(gè)小區(qū)物管服務(wù)工作的新局面。
還有 業(yè)委會(huì)在辦事處、社區(qū)好像也不大受待見，他們說(shuō)話人微言輕，甚至有人認(rèn)為他們除了找事再無(wú)什么能耐。建議今后是否使業(yè)委會(huì)在社區(qū)或辦事處有一席之地，有一定的政治、經(jīng)濟(jì)待遇，這樣也便于他們能夠持續(xù)有效地開展工作。
4、業(yè)委會(huì)改選，物業(yè)公司工作人員可否為其做些力所能及的配合服務(wù)工作？對(duì)此有的認(rèn)為可以，應(yīng)該。理由:他們與業(yè)主熟路熟門，入門進(jìn)戶給業(yè)主發(fā)送回收選票方便，做一些具體事務(wù)工作他們也有條件，加之業(yè)主志愿者有時(shí)人數(shù)有限，他們的參與與服務(wù)是件好事。有的則認(rèn)為物業(yè)與業(yè)委會(huì)是監(jiān)督與被監(jiān)督關(guān)系，這樣會(huì)使監(jiān)督關(guān)系顛倒，不利于業(yè)主自主投票，會(huì)影響正常選舉活動(dòng)，兩種意見各有理由。這雖只是一段改選工作中的一個(gè)插曲，并非常態(tài)性問(wèn)題，但反映了二者之間關(guān)系惟妙惟肖，貌合神離，神心不通。
5、有的小區(qū)業(yè)主對(duì)開發(fā)商或前期物業(yè)給業(yè)主按規(guī)定應(yīng)提供的公共用房落實(shí)不到位或者他們未經(jīng)業(yè)主會(huì)議同意隨意改變了公共設(shè)施的建筑結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)為自己謀利，對(duì)此小區(qū)業(yè)主長(zhǎng)期上訪，意見較大，但在反映和解決此類問(wèn)題過(guò)程中業(yè)委會(huì)由于種種客觀條件限制顯得非常被動(dòng)，有關(guān)部門對(duì)他們支持理解不夠，這也是造成該小區(qū)以至本市本區(qū)長(zhǎng)期不安定的一個(gè)重要因素。
6、有的認(rèn)為自己的小區(qū)物管企業(yè)在有關(guān)項(xiàng)目上較之其他同類小區(qū)或政府規(guī)定收費(fèi)高，油水大大的，有些人每年在物業(yè)上參與分紅，賬目不公開，有的關(guān)系戶免收物業(yè)費(fèi)，把廣大住戶當(dāng)待宰羔羊。業(yè)委會(huì)要求物業(yè)向業(yè)主有所交代，他們總是推推脫脫，雖說(shuō)政策上規(guī)定業(yè)主可選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但在現(xiàn)實(shí)中業(yè)委會(huì)每三五年一改選，物業(yè)卻是鐵打的衙門，他們有時(shí)公布的東西東躲西藏，或聲稱物業(yè)企業(yè)步履維艱，看起來(lái)收費(fèi)多多，許多項(xiàng)目只是代收代交，水電暖氣現(xiàn)在住戶大都直交相關(guān)部門，物業(yè)管理費(fèi)少得可憐，有時(shí)只夠養(yǎng)活人，目下只是一個(gè)維持狀態(tài)?？傊鞣礁鲌?zhí)一詞，抑或心里總打著肚皮官司。物業(yè)同業(yè)委會(huì)雖同在一個(gè)小區(qū)，都是為本小區(qū)業(yè)主服務(wù)但許多時(shí)候他們很難做到神心合一，往往團(tuán)結(jié)協(xié)力少，力量互抵多。
7、有的同一個(gè)小區(qū)幾家物業(yè)公司，各有其主，多年來(lái)各占一塊地盤，自立為王，把物管服務(wù)工作當(dāng)作唐僧肉，相互間爾虞我詐，見利爭(zhēng)，見害躲，有的甚至動(dòng)用黑社會(huì)力量，把整個(gè)小區(qū)搞得雞飛狗跳。多年官司不斷，業(yè)主人人自危。
我們應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，許多小區(qū)設(shè)施隨著時(shí)間推移，往后其老化狀況將愈加嚴(yán)重，不久的將來(lái)物管服務(wù)工作任務(wù)將更加艱巨，迫切希望各個(gè)小區(qū)能盡早創(chuàng)出一條不以盈利為目的，竭誠(chéng)服務(wù)住戶，有民主又有監(jiān)督自住自管自治具有自己特色的行之有效的物管服務(wù)工作的新路徑來(lái)。正由于其自住自管自治這種新模式加上其嚴(yán)格透明民主科學(xué)相互監(jiān)督的管理制度要它與業(yè)主利益變得心貼心，降低成本，摒棄扯皮，工作高效完全不是一種奢望。
據(jù)報(bào)載上海等南方大城市已有這方面的成功實(shí)踐，希望這種模式也能在本地得到有效運(yùn)用。
2025.8.26
