幸福家園高層建筑。冷萬欣/攝
中房報記者 冷萬欣 廣東揭陽報道
在廣東省揭陽市普寧市下架山鎮(zhèn)湯坑村鄉(xiāng)門一側(cè)，兩棟分別高達11層和17層的嶄新建筑格外扎眼——外墻醒目的“幸福家園”紅色大字下，是周邊低矮村居映襯出的強烈反差。鮮為人知的是，這片地處軍埠鎮(zhèn)新厝村屬地的建筑群，已被官方文件明確認定為“未辦理相關(guān)合法手續(xù)”的違法建筑。
耐人尋味的是，其建設(shè)與封頂進程，恰好與揭陽、普寧兩級政府高調(diào)推進違法建設(shè)“零容忍”高壓整治期部分重疊。一邊是三令五申的拆違號角，一邊是拔地而起的無證高樓，這道刺眼的“風景”背后，是監(jiān)管缺位還是另有隱情？日前，中國房地產(chǎn)報記者循著線索，赴普寧實地展開調(diào)查。
“村中高樓”
幸福家園二期內(nèi)部。冷萬欣/攝
11月25日上午8時30分，普寧市軍埠鎮(zhèn)新厝村的“幸福家園”二期工地內(nèi)，覆蓋著遮蔽網(wǎng)的建筑主體下已有工人在忙碌。這個分兩期開發(fā)的項目中，11層高的一期早已落成，17層高的二期主體結(jié)構(gòu)已基本成型，正在推進內(nèi)部施工。
幸福家園一期底商外懸掛的廣告牌。冷萬欣/攝
在一期底商京東家電專賣店門外，一塊“幸福家園現(xiàn)有樓房租售”的廣告牌格外醒目，明確標注有三房二廳、二房一廳等多種戶型，支持年租或月租。“這兩棟樓在村里比周邊房子高出一大截，建的時候正是全市拆違最嚴的時候?！敝苓叴迕竦脑捳Z中透著疑惑。
村民口中的“嚴打期”，始于2025年揭陽市政府發(fā)布的《關(guān)于全面整治違法建設(shè)的通告》（揭府規(guī)〔2025〕3號）。該通告于2025年10月正式印發(fā)，依據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于打好違法建設(shè)治理攻堅戰(zhàn)的指導意見》制定，明確對新增違法建設(shè)“即查即拆”，對拒不停止建設(shè)的行為，將采取停水停電、查封工地、依法拆除等強制措施，旨在構(gòu)建“不敢建、不能建、不想建”的長效機制 。
巧合的是，“幸福家園”二期17層建筑的動工時間，與該通告實施周期部分重合?！霸凇闳萑獭瘟钕马旓L建超高層，這不僅是對法律法規(guī)的公然挑戰(zhàn)，更是對政府執(zhí)行力和公信力的直接考驗?！敝槿死钊唬ɑ┫蛴浾咧毖?。
值得關(guān)注的是，2025年4月普寧在全市開展了“三清三拆三整治”集中行動，市委書記梁柱華明確要求聚焦“拆危、拆廢、拆違”，展現(xiàn)出鐵腕治違的決心。
政府回應:存在明確違法情形
揭陽市政府知情人士向記者解釋，違法建設(shè)的核心認定標準，在于是否具備合法用地批準、工程規(guī)劃許可、施工許可三類文件，缺一項即屬于違法。
根據(jù)普寧市軍埠鎮(zhèn)人民政府及普寧市自然資源局2025年11月27日聯(lián)合出具的《情況說明》，項目業(yè)主為馬某某（名下有下架山聯(lián)鴻塑料廠），兩期建筑均存在明確違法情形：
一期（兩棟11層宿舍樓）：土地源頭可追溯至1995年，由新厝村村民的責任田以1.85萬元轉(zhuǎn)讓給馬財波，2010年馬財波又以65萬元轉(zhuǎn)讓給馬某某。2021年，馬某某拆除地塊上的舊廠房改建宿舍樓，官方明確認定“未辦理相關(guān)合法用地手續(xù)”，屬于集體農(nóng)用地非法流轉(zhuǎn)后違建。
二期（17層宿舍樓）：土地為馬某某2007年通過出讓取得的國有工業(yè)用地，2025年2月其拆除原有廠房改建住宅，官方認定“未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證”，屬于擅自改變工業(yè)用地用途違建。
“無論是集體農(nóng)用地違規(guī)流轉(zhuǎn)，還是工業(yè)用地改為住宅，項目在規(guī)劃、用地、建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)均無合法手續(xù)，是不折不扣的‘雙違’建筑?！崩钊槐硎尽?/span>
不過，官方回應與實際情況存在明顯“溫差”：李然舉報一期曾以每平方米3000元公開售賣，二期已接近封頂且存在預售，但《情況說明》稱“兩棟宿舍只有出租沒有出售”“二期暫未完工，無租售行為”。
記者實地核查發(fā)現(xiàn)，二期主體結(jié)構(gòu)已完工，正在進行內(nèi)部施工，與《情況說明》中“暫未完工”的表述明顯不符；而記者以購房者身份與馬某某溝通時，其明確表示二期可按每平方米2600元出售，支持分期付款，還能根據(jù)需求定制戶型和裝修標準。周邊多位村民也證實，“早就聽說有人買了二期的房子，還交了定金”，進一步印證了售房事實。
對于公眾最關(guān)心的“為何違法建筑能順利建成”這一核心問題，《情況說明》僅確認了手續(xù)缺失的事實，對監(jiān)管部門是否采取過制止措施、為何未能阻止施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)未做任何解釋。李然表示，他曾向多個部門舉報，僅收到普寧市住建局《告知書》，確認項目未辦理施工許可和預售許可，其他部門均無回應。
安全與權(quán)益的雙重“懸空”風險
“沒有合法手續(xù)的建筑，就像沒有身份證的人，所有權(quán)益都不受保護，還藏著致命風險?！睆V東建筑業(yè)內(nèi)人士的比喻一針見血。
在結(jié)構(gòu)安全方面，正規(guī)建筑需經(jīng)過設(shè)計圖審、監(jiān)理監(jiān)督、質(zhì)安抽查、竣工驗收等多重保障的流程，而“雙違”建筑完全脫離該體系?！暗鼗休d力是否達標、抗震設(shè)計是否合規(guī)、建筑材料是否合格，這些都是未知數(shù)，相當于在結(jié)構(gòu)安全上‘裸奔’?！痹摌I(yè)內(nèi)人士警告，一旦遭遇極端天氣或地質(zhì)變動，極易發(fā)生安全事故。
消防安全隱患同樣突出。正規(guī)住宅需通過消防設(shè)計審查和竣工驗收，而違法建筑往往規(guī)避這些要求，在防火間距、疏散樓梯、消防設(shè)施等方面存在先天缺陷?！斑@類建筑就是‘火災迷宮’，一旦起火，人員疏散和外部救援都極為困難，易釀成群死群傷悲劇。”消防安全人士表示。
對于購房者或租戶而言，權(quán)益保障更是空中樓閣。廣州市某頭部房企銷售負責人解釋，違法建筑無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，交易合同不受法律保護，“遇到拆遷征收沒有補償，若被認定為危房拆除，所有損失都要自己承擔，相當于把錢扔在沙灘上”。
此外，項目還存在嚴重的公平性問題。一期逃避了集體土地轉(zhuǎn)用的相關(guān)費用，二期規(guī)避了工業(yè)用地改住宅需補繳的土地出讓金及稅費，對合法合規(guī)的開發(fā)企業(yè)構(gòu)成不公平競爭，擾亂了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場秩序。
近年來，揭陽已有多起農(nóng)村亂占耕地建房的違法建筑被依法拆除并復耕的案例 ，普寧市也出臺過《在建違法建設(shè)分類處置實施方案》，明確2020年1月1日后新增違法建設(shè)一律拆除或沒收。如今“幸福家園”的違法事實已被官方確認，其最終處置結(jié)果備受關(guān)注。
（應受訪者要求，文中李然為化名。）
