尹景羽
當前舉國矚目的房地產(chǎn)市場大地震，北京無疑是一切問題的風向標。2024年底至2025年初，北京房地產(chǎn)市場在新政加持下迎來結(jié)構(gòu)性調(diào)整，三環(huán)內(nèi)核心板塊憑借資源稟賦展現(xiàn)出較強韌性，巷上嘉園作為東城安定門板塊的標桿小區(qū)，其成交表現(xiàn)與買賣心態(tài)，成為核心區(qū)二手房市場的生動縮影。
本文作者因居住在巷上嘉園小區(qū)20多年，出于退休“老記”的職業(yè)習慣，近水樓臺在巷上嘉園小區(qū)現(xiàn)場實地調(diào)研，并綜合網(wǎng)上資料，從過往行情、當下格局、未來趨勢三維度，結(jié)合政策導(dǎo)向與小區(qū)實際，以一孔之見，作些分析和預(yù)測。
回望2024年底，北京930房產(chǎn)新政的紅利逐步釋放，成為撬動三環(huán)內(nèi)二手房市場的關(guān)鍵變量 。新政將首套房貸首付比降至15%、二套統(tǒng)一降至20%，非京籍五環(huán)內(nèi)購房社保年限縮至3年，同時取消普宅非普宅劃分，大幅降低購房成本與門檻。政策刺激下，三環(huán)內(nèi)剛需與學區(qū)改善需求集中釋放，11月全市二手房網(wǎng)簽量環(huán)比增19.52%，核心區(qū)帶看量漲幅超30% 。
巷上嘉園作為2005年建成的商品房小區(qū)，坐擁2號線、8號線雙地鐵，靠近護城河，貼近中軸路，毗鄰青年湖、地壇公園、安貞醫(yī)院，多所中小學等地理環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢，人車分流且商業(yè)配套齊全，彼時成為剛需與學區(qū)家庭的優(yōu)選，12月成交以80-120㎡兩居三居為主，成交均價穩(wěn)定在12.5萬/㎡左右，較新政前微漲2%，且成交周期從45天縮短至30天。
這一階段市場處于政策紅利消化期，核心區(qū)房源因稀缺性率先回暖，與四環(huán)外改善盤形成差異化增長。
進入2025年初，三環(huán)內(nèi)二手房市場從政策驅(qū)動轉(zhuǎn)向供需博弈，巷上嘉園的成交表現(xiàn)折射出當下市場的真實格局。
從成交數(shù)據(jù)看，春節(jié)后積壓需求釋放，1-2月小區(qū)掛牌量環(huán)比增5%，成交12套，較去年同期增15%，但整體節(jié)奏趨緩，成交周期回升至35天。
價格方面，小區(qū)均價維持12.3-12.6萬/㎡區(qū)間，無大幅波動，剛需戶型議價空間3%-5%，優(yōu)質(zhì)三居因戶型方正、采光好，議價空間僅1%-2%。這與三環(huán)內(nèi)整體市場一致，當前核心區(qū)二手房呈現(xiàn)“量穩(wěn)價平、分化加劇”特征，剛需房源成交活躍，高總價大戶型去化較慢。
買賣雙方心態(tài)的博弈，成為當下市場的核心看點。
買方端理性審慎，政策紅利消化后，購房者不再急于入市，多秉持“貨比三家”心態(tài)，尤其剛需群體聚焦性價比，對巷上嘉園此類樓齡20年左右的小區(qū)，既看重地段配套，也關(guān)注戶型采光與物業(yè)維護，平均每組客戶對比3-5套房源再決策 ；改善型買家則更挑剔，優(yōu)先選擇中間層無遮擋房源，對車位配套要求較高。
賣方端心態(tài)分化明顯，急售業(yè)主，因急需用錢或其它不便透露的動因，主動讓利5%-8%，部分巷上嘉園業(yè)主為快速成交，將100㎡三居報價下調(diào)20-30萬元；手握優(yōu)質(zhì)房源的業(yè)主則態(tài)度堅挺，依托小區(qū)不可替代、無法復(fù)制的優(yōu)勢，堅持掛牌價，甚至部分房源小幅上調(diào)報價，同時“以租代售”比例上升，不少業(yè)主選擇“租售并舉”等待更好時機 。
今年伊始，北京樓市開始拉升，有突然反轉(zhuǎn)之勢，三環(huán)內(nèi)二手房價格將延續(xù)“穩(wěn)中微調(diào)”，甚至跳漲。巷上嘉園價格波動幅度大概率控制在3%以內(nèi)。
從支撐因素看，北京核心區(qū)土地稀缺，三環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)極少，二手房占據(jù)主導(dǎo)地位，巷上嘉園的地段與配套具有不可復(fù)制性，尤其臨近青年湖小學等教育資源，剛需與學區(qū)需求將持續(xù)托底價格；同時，存量房貸利率下調(diào)后，購房者月供壓力減輕，購買力穩(wěn)步恢復(fù)，為價格提供支撐。
從制約因素看，當前二手房掛牌量仍處高位，但核心區(qū)庫存去化壓力仍存 ，巷上嘉園樓齡偏老的問題，也使其難以出現(xiàn)大幅漲價，且新房限價取消后，部分次新盤分流改善需求，對二手房價格形成牽制。預(yù)計今年上半年，小區(qū)價格以穩(wěn)為主，剛需戶型小幅讓利促成交；下半年若入學需求集中釋放，優(yōu)質(zhì)三居價格或微漲。
展望未來1-2年，三環(huán)內(nèi)二手房市場將逐步回歸“品質(zhì)致勝”，巷上嘉園的市場表現(xiàn)將呈現(xiàn)兩大趨勢。
一是價格分化加劇，優(yōu)質(zhì)房源保值增值，中間層、全明戶型、近地鐵口的房源，因流通性好，價格將保持堅挺，甚至跑贏區(qū)域平均水平；底層、頂層或戶型瑕疵的房源，議價空間擴大，價格可能微降。
二是成交節(jié)奏趨穩(wěn)，隨著房地產(chǎn)新模式推進，保障房與商品房并行，核心區(qū)二手房將聚焦剛需與改善型真實居住需求，投機性需求進一步退潮，巷上嘉園作為成熟社區(qū)，成交將以自住需求為主，量價波動趨于平緩。
總體而言，北京三環(huán)內(nèi)二手房市場依托核心資源，抗風險能力較強，巷上嘉園憑借地段、配套與戶型優(yōu)勢，在市場調(diào)整中展現(xiàn)出穩(wěn)健特質(zhì)。況且全世界買北京，北上廣深有特殊性，與中國其它城市住宅沒有可比性。
未來國家政策有可能繼續(xù)加大托市力度，刺激消費，鼓勵購房，畢竟房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，牽一發(fā)而動全身，大家心知肚明，我點到為止。
若持續(xù)優(yōu)化支持合理住房需求，市場信心將逐步修復(fù)，核心區(qū)二手房有望實現(xiàn)“量價平穩(wěn)、良性循環(huán)”，而買賣雙方的理性博弈，也將推動市場回歸居住本質(zhì)，房子本來就是住的，不是用來“炒”的。
